В работе отмечены возможные способы управления в жилищно-коммунальном хозяйстве, выявлены условия к развитию конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также рассмотрена специфика эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства на селе.
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, управляющая организация, инвестиции, конкуренция, реформирование, товарищество собственников жилья.
Одно из основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства — это создание конкурентной среды в жилищной сфере с предварительным разделением функций заказчика и подрядчика по оказанию жилищно-коммунальных услуг и формированием договорных отношений между собственником жилья, управляющими и подрядными организациями.
Разделение функций в отношении муниципального жилищного фонда особенно важно для прекращения практики выполнения органами местного самоуправления хозяйственных функций по управлению жилищным фондом. Муниципальное образование как собственник жилищного фонда заключает с управляющей организацией договор на управление жилищным фондом. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают другие собственники жилья в многоквартирном доме муниципальной и частной форм собственности [4, с. 113].
Основное требование при формировании или выборе управляющей организации — это ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг, при этом функции управляющей компании могут выполняться организацией любой организационно-правовой формы.
Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности возможно при формировании муниципального заказа, размещаемого на конкурсной основе.
Необходимо проведение конкурсов на выполнение специализированных работ: обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и других приборов учета на уровне жилого дома, проведение капитального ремонта. Организаторами конкурсов могут выступать управляющие организации на основании положения, закрепленного в договоре на управление, заключаемом с органом местного самоуправления.
Процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства в сельской местности несколько отличается от городского варианта.
Объекты жилищно-коммунального хозяйства в сельских населенных пунктах передавались в муниципальную собственность, как правило, в ненадлежащем техническом состоянии, так как за годы реформ на селе капитальный ремонт зачастую не проводился. В муниципальную собственность объекты жилищно-коммунального хозяйства в большинстве случаев были переданы с большим техническим износом, без материально-технического обеспечения и финансовых средств.
Учитывая специфику села, организация эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства в сельском поселении может осуществляться по трем направлениям:
- создание производственных участков многоотраслевых предприятий (филиалы, представительства) по содержанию и технической эксплуатации объектов ЖКХ и социальной сферы. Учитывая малый объем коммунальных услуг в обязанности участков можно включать техническое оборудование объектов коммунального назначения и оказание услуг бюджетной сферы, а также оказание ритуальных услуг и проведение работ по благоустройству поселка;
- привлечение по договорам технического обслуживания объектов жилищно-коммунального хозяйства и бюджетной сферы организаций любых форм собственности, а также участие предпринимателей без образования юридического лица для выполнения отдельных видов работ.
Для эффективной работы данного направления необходимо: проведение разъяснительной работы среди населения с целью добровольного объединения граждан в некоммерческие товарищества; решение вопросов, связанных с дополнительным целевым финансированием за счет бюджетных средств; обеспечение надлежащего контроля со стороны муниципалитета и других контролирующих органов за качественным предоставлением услуг населению; предоставление льготного налогообложения.
Структура управления жилищно-коммунальным хозяйством сельских населенных пунктов должна организовываться при наличии четкого взаимодействия с органами местного самоуправления (сельскими администрациями).
При решении указанных проблем особое внимание следует уделить: проведению органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования коммунального хозяйства; формированию структур (управляющие организации, товарищества собственников жилья и др.), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг; совершенствованию договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг; завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов коммунального хозяйства.
Таким образом, в основу системы управления коммунальным хозяйством должны быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником инженерной инфраструктуры, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности [3, с. 173].
Реформа жилищно-коммунального хозяйства должна создавать условия к развитию конкуренции в двух направлениях:
1) в сфере управления недвижимостью — за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;
2) между подрядными организациями — за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей организации.
Основой для развития конкуренции послужит формирование объединений собственников жилья.
Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.
Для активизации процесса создания ТСЖ и их успешного развития необходимо решение следующих вопросов:
- упрощение процедуры оформления кондоминиума и товариществ собственников жилья;
- оформление договоров ТСЖ с органами местного самоуправления на предоставление субсидий, дотаций и льгот;
- создание механизма передачи прав гражданам распоряжаться предназначенными для них бюджетными средствами;
- формирование в муниципальных образованиях методических центров для оказания соответствующей помощи гражданам в организации и функционировании ТСЖ.
На развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом может оказать существенное влияние установка приборов учета в жилых домах и возможность рассматривать альтернативные варианты по затратам на содержание, текущий и капитальный ремонт и обслуживание жилищного фонда [1, с. 58].
Приоритетными направлениями на первом этапе реформирования жилищно-коммунального комплекса являются восстановление жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры и переход к работе в эксплуатационном режиме, что требует проведения неотложных ремонтных и восстановительных работ.
С целью повышения устойчивости и надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения с одновременным снижением нерациональных затрат предлагается: использовать при реконструкции, ремонте и эксплуатации жилых и общественных зданий и сооружений высококачественные, равные по долговечности строительные материалы и конструкции и элементы инженерных систем (долговечные кровельные материалы, пластиковые трубы, фасадные отделочные материалы, и др.), ограничить применение недолговечных, морально и технологически устаревших материалов и технологий, что позволит в дальнейшем значительно снизить затраты при эксплуатации зданий; повысить энергоэффективность реконструируемых зданий в комплексе с другими ресурсосберегающими мероприятиями. Продолжение реконструкции и ремонта по устаревшим технологиям из-за высоких теплопотерь в ходе эксплуатации приводит к существенным затратам на вынужденные дотации для компенсации удорожания стоимости топлива и созданию дополнительных мощностей по производству тепловой энергии; использовать автономные системы отопления. При проектировании нового строительства и реконструкции существующего жилищного фонда рассматривать возможности использования автономных систем теплоснабжения; использовать при модернизации котельных высокоэффективное теплоэнергетическое оборудование (котлы с КПД 92 % и более, насосы с частотно-регулируемыми электроприводами, пластинчатые теплообменники). Запретить внедрение котлов с КПД менее 92 % и кожуховых теплообменников; при строительстве и реконструкции сетей использовать в тех случаях, где это возможно и экономически целесообразно, санацию трубопроводов, а также применение труб из полимерных материалов; применять для теплоизоляции трубопроводов тепловых сетей новые материалы (пенополиуритановое покрытие); осуществлять внедрение новых перспективных и энерго- ресурсосберегающих технологий.
Мероприятия по развитию (увеличение мощности и техническое перевооружение) систем жизнеобеспечения с использованием современных технологий и оборудования должны финансироваться с привлечением всех возможных источников, причем на втором этапе осуществления программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства наибольшее значение будут иметь внебюджетные источники средств и инвестиции.
Возможность привлечения в жилищно-коммунальное хозяйство долгосрочных инвестиционных ресурсов будет определяться в значительной степени тем огромным потенциалом энергоресурсосбережения, которым обладает сегодня жилищно-коммунальный комплекс.
Необходимы разработка и реализация муниципальных программ по энергосбережению в жилищно-коммунальной сфере с обязательным включением мероприятий по организации водно-химического режима систем энергоснабжения, утеплению домов, одновременному введению систем учета расходов энергоресурсов с организацией регулирования их расходов, созданию систем поквартирного отопления, переходу на закрытые схемы теплоснабжения, тепловизорное обследование жилого сектора и повышение теплозащитных свойств ограждающих конструкций с использованием современных теплоизоляционных материалов [2, с. 16].
Экономическая привлекательность энергоресурсосберегающих проектов состоит в том, что в качестве источника погашения заемных средств, взятых на реализацию проекта, могут использоваться средства, сэкономленные в результате внедрения энергоресурсосберегающих технологий. Повышение энергоэффективности будет способствовать привлечению инвестиций в сферу жилищно-коммунального хозяйства.
Литература:
1. Агаджанян, А. Я. Формирование и развитие предпринимательской деятельности в жилищно-коммунальном комплексе: дис. … канд. экон. наук / Агаджанян А. Я. — Ставрополь, 2010. — 191 с.
2. Агаджанян, А. Я. Формирование и развитие предпринимательской деятельности в жилищно-коммунальном комплексе: автореф. дис. … канд. экон. наук / Агаджанян А. Я. — Ставрополь, 2010. — 22 с.
3. Агаджанян, А. Я. Управление жилищно-коммунальными услугами в Ставрополье // Российское предпринимательство. — 2009. — № 4–2. С. 173–176.
4. Агаджанян, А. Я. Современное состояние системы жилищно-коммунального хозяйства в Ставропольском крае // Вестник Института Дружбы народов Кавказа «Теория экономики и управления народным хозяйством». — 2008. — № 8. С. 112–118.
