Библиографическое описание:

Жомарткызы М., Мешитбаева Г. Т., Сарыбаев А. М. Земля как объект сделок // Молодой ученый. — 2013. — №11.1. — С. 20-22.

Окружающая природная среда состоит из взаимосвязанных и взаимообусловленных компонентов, важнейшим из которых является земля. Термин «земля» многогранен. Он может обозначать земной шар, нашу планету как космический объект и часть мирового пространства. Земля может рассматриваться как среда обитания человека, включающая земную и воз­душную оболочки земного шара, его недра, поверхность и ландшафт, живот­ный и растительный мир. Земля - основа жизни и деятельности человека, источник удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшее условие существования и воспроизводства постоянно сменяющих друг друга человеческих поколений.

В экономической сфере земля выступает как средство производства (в сельском и лесном хозяйстве) и как пространственный операционный базис (для всех видов транспорта, большинства отраслей перерабатываю­щей промышленности, строительной индустрии). Как средство производства земля не может быть заменена другим, ибо недвижимое, строго локализованное средство производства и может быть использовано только в данном месте.

В социально-экономическом отношении земля выступает как объект собственности, так как экономическую основу системы любого государст­ва составляет форма собственности на природные ресурсы, то есть установленные законом правомочия по их владению, пользованию и распоряжению. Таким образом, земля как природный объект одновременно является объектом хозяйствования людей, а следовательно, имеет особый юридический статус, зависящий от общественной формации государства и общества.

Переход от национализации земли к ее приватизации на основе проведе­ния в Казахстане земельной реформы, ликвидация монополии госу­дарственной собственности на землю существенным образом изменили ха­рактер и содержание земельных отношений. В результате включения земли как недви­жимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный ха­рактер.

Говоря о земле как объекте сделок, необходимо отметить, что его право­вое регулирование, которое является, по сути, юридическим оформлением государственного регулирования экономических отношений собственности на природные ресурсы, осуществляется посредством как земельного, так и гражданского законодательства Республики Казахстан. Это подчеркивает особую сложность земли как наиболее важного природного ресурса страны. Являясь объектом земельных правоотношений, земельные участки попадают в гражданский оборот и порождают имущественные и обязательственные права.

Тем не менее, как природный ресурс, изначально являющийся собствен­ностью государства Казахстан, земля не может быть полностью включена в гражданский оборот товаров и услуг, так как является стратегически жизнен­но важной основой государственных интересов, касающихся целостности его территорий, границ и др, включающих, несомненно, заботу и о судьбе каждого отдельного гражданина республики. Поэтому природоресурсное, земельное и другое, непосредственно регулирующее земельные правоотно­шения отраслевое законодательство вводит определенные ограничения по распоряжению земельными ресурсами, которое складывается, прежде всего, из принципов и форм приобретения, пользования и отчуждения земельных участков, прав и обязанностей собственников земельных участков и др. Так, в связи с исключительной особенностью объекта земельных правоотно­шений как природного ресурса государством осуществляется повсеместная поддержка мероприятий по рациональному использованию и улучшению ка­чества земель. Согласно этому принципу государство осуществляет необхо­димые меры политического, экономического, организационного, правового и идеологического характера в целях рационального использования и улуч­шения качества земель.

Собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные фонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, об­менять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или до­говор пожизненного содержания с иждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются по закону или в соответствии с завещани­ем.

Землевладельцы и землепользователи вправе с согласия органа местного самоуправления, так как земля в этих случаях остается в государственной собственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду или срочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земель­ные участки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуются по закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) поль­зование, наследуются или переходят к правопреемнику только вслед за строениями, зданиями и сооружениями.

Арендаторы и срочные пользователи земли вправе (если это разрешено в договоре аренды или договоре срочного пользования) обменять свои земель­ные участки, приватизировать их, добровольно отказаться от земли.

При этом собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено настоящим кодексом и иными законодательными актами (ст.25 Земельного кодекса РК).

Как мы видим, земля является объектом множества сделок. В результате совершения сделок с землей у их сторон-участников возникают и, со­ответственно прекращаются множественные: имущественные, вещные и обязательственные права.

Утвержденная Конституцией наравне с государственной собственностью частная собственность на землю, а также введенные законодательством дру­гие ограниченные права, как землепользование, залог, сервитут и др., образо­вали круг имущественных прав на земельные участки. В связи с чем законо­дательно закреплено, что земля является имуществом. Имущество как объ­ект прав не следует отождествлять только с их экономической природой как товаров, что, например, сделано в работе «Основы государства и права Рес­публики Казахстан», в которой указано, что земля, ее недра, воды, расти­тельный и животный мир, другие природные ресурсы - это не имущество, не товары, а дары природы и имеют естественно-природное начало. И не слу­чайно поэтому они исключены из гражданского, товарно-денежного оборота [4].

Надо отметить, что подобный взгляд господствовал в науке земельного и других отраслей права о природных ресурсах и связывался с принципом ис­ключительности государственной собственности на землю, ее недра, воды и леса, закрепленном в Конституции СССР 1977 г. (ст. 11). В казахстанской ли­тературе этот взгляд на основе анализа многочисленных работ в советской юридической литературе отстаивался в работе А.Е.Еренова, Н.Б.Мухитдинова, Л.В.Ильяшенко, в которой к числу принципов земельного права относилось исключение земли и других объектов природы из товарно­го (гражданского) оборота [3]. 

Действительно, объекты природы - это естественные природные предме­ты. Но правом, как объекты права собственности и других вещных прав они опосредуются не непосредственно в своих природных качествах, а в своем социальном качестве имущества. Не случайно, говоря об объектах граждан­ских прав, ст. 115 Гражданского Кодекса указывает, что ими являются иму­щественные и личные блага и права, а имущественные блага и права объеди­няются в данной статье понятием имущества. Право собственности (и не только частной, но и государственной) является основным и типичным иму­щественным правом. Это обосновывается не только в научной литературе, но и получило закрепление в законодательных актах, в т. ч. отраслевых, о при­родных ресурсах, причем имуществом закон признает не только вещи, находящиеся в обороте, но и вещи, изъятые из него (п. 2 ст. 116 Гражданского Кодекса).

Согласно ст. 117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан земельные участки отнесены к объектам недвижимого имущества. Собственник земель­ного участка как объекта недвижимости обладает широкими правомочиями владения, пользования и распоряжения земельным участком.

К земельным правоотношениям гражданское законодательство применя­ется только в восполнительном порядке, то есть в случаях, когда правила от­раслевого (земельного или экологического) законодательства содержат про­белы по какому-либо вопросу. В данном случае можно подчеркнуть, что гражданским законодательством будут регулироваться все возможные, то есть установленные и не запрещенные сделки с землей, участники которых выступают равными в правоотношениях. Это, прежде всего, сделки по куп­ле-продаже, дарению, аренде и др. земельных участков между гражданами и негосударственными юридическими лицами. Там, где участником выступает государство в лице своих уполномоченных органов, мы теряем необходимое для гражданско-правого регулирования правило о равноправии субъектов правоотношения [5].

Таким образом, предмет гражданско-правового регулирования в подав­ляющей своей массе сводится к равноправным имущественным отношениям. Именно поэтому гражданское право и служит юридическим фундаментом развития свободного земельного рынка.

Государство определяет четкие рамки возможного применения правового регулирования и контролирует использование земельных участков, в соот­ветствии с нормами специального земельного и экологического законода­тельства. Участие государства в эколого-правовых отношениях накладывает на них серьезный отпечаток и во многом определяет его специфику. Получа­ется, что по причине своей особой роли государство как участник земельных правоотношений, объектом которых является земля, имеет практически не­ограниченные возможности для манипуляции своими обязательствами.

Поэтому, на наш взгляд, необходимо акцентировать, что перестройка системы права собственности на природные ресурсы, возрастание роли дого­вора и других частноправовых институтов в экологическом и в частности в земельном законодательстве, появление, как следствие, множественности новых субъектов - участников правоотношений объективно требуют измене­ния и пересмотра государственных экологических функций.

Основной проблемой при формировании земельного участка как объекта права является установление системы идентифицирующих признаков, кото­рые необходимо вносить в правоустанавливающие документы. Указанные признаки являются не только параметрами, позволяющими отличить один земельный участок от другого; они, кроме того, определяют правовой режим объекта, предопределяют судьбу земельного участка.

В заключение исследования темы индивидуализации земельного участка как объекта имущественных прав, укажем, что на различных этапах развития законодательства набор параметров земельного участка, определяющих его правовой режим, менялся. Это объясняется, опять-таки важностью и сложностью правового режима земельных участков и вовлечения их в имуществен­ный оборот. Возможные последующие изменения, связанные с введением новых или отменой прежних идентифицирующих признаков, вновь создадут проблемы юридической силы ранее выданных документов и заполнения пра­вового и земельного кадастров.

Литература:

1.    Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995г. (с изменениями, внесенными Законом РК от 07.10.98 г. N 284-1)

2.    Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 года.

3.    Еренов А.Е., Мухитдинов Н.Б., Ильяшенко Л.В. Предмет и система совет­ского земельного права. - Алма-Ата: Наука, 1981. – С. 208.

4.    Мухитдинов Н.Б., Бектурганов А.Е. Надо учитывать национальные тради­ции // Юридическая газета. – 1999. – 10 марта.

5.    Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Изд. Бек, 1998. - С. 786.

Основные термины (генерируются автоматически): земельных участков, земельного участка, земельные участки, природные ресурсы, Гражданского Кодекса, распоряжения земельным участком, земельных правоотношений, средство производства, права собственности, объектом земельных правоотношений, собственник земельного участка, принципов земельного права, индивидуализации земельного участка, отчуждения земельных участков, Собственники земельных участков, судьбу земельного участка, собственников земельных участков, формировании земельного участка, параметров земельного участка, обязательственные права.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle