Библиографическое описание:

Мочулаев В. Е. Размеры платы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах // Молодой ученый. — 2013. — №8. — С. 224-228.

Федеральным законом Российской Федерации от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ [1] внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, касающиеся формирования системы финансирования и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД). В целях обеспечения финансирования капитального ремонта общего имущества Федеральным законом [1] для собственников помещений в МКД установлен обязательный ежемесячный платеж на капитальный ремонт и механизм накопления средств на эти цели путем формирования фондов капитального ремонта.

Ожидается, что новая система финансирования и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД будет введена в действие в 2014 году.

К сожалению, в Федеральном законе [1] многие значимые элементы новой системы финансирования и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД оказались не определенными. Так, например, не определены критерии отбора МКД для постановки их на капитальный ремонт, не определен порядок установления минимального размера платы на капитальный ремонт общего имущества МКД, не установлены сроки и объемы платежей для создания фонда капитального ремонта общего имущества. Кроме того, не определены объемы и порядок выделения финансовых средств бюджетов разного уровня на поддержку создаваемых фондов капитального ремонта общего имущества в МКД.

Особо следует отметить, что возникают большие сомнения в целесообразности установления минимального размера платы на капитальный ремонт общего имущества МКД, так как размер платы на капитальный ремонт находится в прямой зависимости от стоимости проведения его капитального ремонта, ибо все, подлежащие капитальному ремонту МКД, имеют разное техническое состояние. В этой связи без определения стоимости капитального ремонта конкретного МКД, установленный минимальный ежемесячный размер платы на его капитальный ремонт вряд ли будет экономически обоснованным.

Целью настоящей статьи является установления критериев отбора МКД на капитальный ремонт, разработка методологии оценки стоимости капитального ремонта МКД и определение ежемесячного размера платы собственниками помещений на капитальный ремонт их общего имущества.

В настоящее время отбор МКД для включения в региональные адресные программы капитального ремонта проводятся в соответствии с Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ [2].

Критерием отбора МКД на капитальный ремонт в соответствии с Методическими рекомендациями [2] является достижение уровень физического износа дома в размере 30 % — начальной границы потребности в его капитальном ремонте. Этому уровню соответствует начальная граница потребности в капитальном ремонте сменяемых объектов общего имущества, равная 45…50 % их физического износа. При достижении сменяемыми объектами общего имущества такого или большего физического износа они должны быть капитально отремонтированы или заменены, но сроки службы сменяемых объектов не должны превышать остаточных сроков службы зданий [2].

При отборе многоквартирных домов на капитальный ремонт должны учитываться не только установленный начальный уровень физического износа зданий (30 %) и не только превышение сроков службы сменяемых элементов остаточным срокам службы зданий, но и объемы финансовых затрат на их выполнение, что в Методических рекомендациях [2] не нашло нормативного отражения.

В этой связи возникает необходимость определения примерных затрат на капитальный ремонт зданий в зависимости от их физического износа и на этой основе установления конечного уровня физического износа зданий для отбора их на капитальный ремонт.

Согласно нормативному документу [3] затраты на капитальный ремонт МКД, выраженные в процентах от восстановительной стоимости здания, не всегда соответствуют величине его физического износа. Так, при физическом износе здания в интервале 0…20 % примерная стоимость капитального ремонта от восстановительной стоимости конструктивных элементов составляет 0...1 %; при износе 21…40 % — 12…36 %; при износе 41…60 % — 38…90 %; при износе 61…80 % — 93…120 %; при износе 81…100 % — капитальный ремонт здания не проводится [3].

В соответствии с требованиями Методических рекомендаций [2] капитальному ремонту подвергаются МКД первой, второй и третьей группы капитальности. В табл. 1 приведены извлечения из нормативного документа [4], в соответствии с которым распределяются жилые и общественные здания по группам капитальности.

Таблица 1

Распределение жилых зданий по группам капитальности [4]

Конструктивные элементы зданий

Группы

1

11

111

Фундаменты

Железобетонные, бетонные, буто-бетонные, бутовые, кирпичные

Стены

Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные

Каменные облегченные из всех видов кирпича и легких камней

Перекрытия

Железобетонные

Деревянные смешанные (металлические балки и деревянные заполнения)

Деревянные

Кровля

Железные, асбоцементные, черепичные

         

В табл. 1 распределение жилых зданий осуществляется по четырем конструктивным элементам, а в Методических рекомендациях [2] используются данные только по двум конструктивным элементам — фундаментам и несущим стенам.

На основе приведенных в [2] процента физического износа несущих стен и фундаментов зданий первой, второй и третьей групп капитальности, их нормативного и остаточного сроков службы можно рассчитать общий физический износ этих зданий и на этой основе, определить примерные затраты на их капитальный ремонт в соответствии с данными нормативного документа [3].

Расчеты общего физического износа здания осуществляются по методу срока службы путем деления разности между значениями нормативного и остаточного срока службы здания на значение его нормативного срока службы по формуле

                                                                                                      (1)

где

общий физический износ дома определенной группы капитальности;

нормативный срок службы дома определенной группы капитальности;

остаточный срок службы дома определенной группы капитальности.

Числитель формулы (1) представляет собой фактический срок эксплуатации дома. Этот срок эксплуатации рассчитывается в зависимости от установленного в [2] процента физического износа его несущих стен и фундаментов.

При проведении расчетов по формуле (1) для зданий первой группы капитальности получим: при значении физического износа несущих стен и фундаментов в размере 40 % — значение общего физического износа здания составит 50…57 %; при 50 % — 67…70 %; при 60 % — 80–83 %.

На основе рассчитанных данных об общем физическом износе зданий первой группы капитальности можно установить примерные затраты на их капитальный ремонт в соответствии с нормативным документом [3].

При общем физическом износе зданий первой группы капитальности 50…57 % примерные затраты на капитальный ремонт составят 38…90 %; при 67…70 % — 93–120 %; при физическом износе 80…83 % — здания не подлежат капитальному ремонту.

Очевидно, что при достижении физического износа здания в размере 67–70 % и выше проводить капитальный ремонт здания экономически нецелесообразно, так как затраты на капитальный ремонт близки или больше его восстановительной стоимости.

Из приведенных данных следует, что общий физический износ многоквартирных домов первой группы капитальности при решении вопроса о постановке их на капитальный ремонт не должен превышать размера 60 %.

При проведении аналогичных расчетов общего физического износа для зданий второй группы капитальности получим: при физическом износе несущих стен и фундаментов в размере 40 % — значение общего физического износа здания составит 54…58 %; при 50 % — 75…79 %; при 60 % — 83…87 %. Для зданий третьей группы капитальности: при физическом износе несущих стен и фундаментов в размере 40 % — значение общего физического износа здания составит 55…60 %; при 50 % — 70…75 %; при 60 % — 80–85 %.

В целом можно отметить, что при решении вопроса о постановке на капитальный ремонт многоквартирных домов первой, второй и третьей групп капитальности их общий физический износ не должен превышать размера 60 %. При таком уровне физического износа дома уровень затрат на его капитальный ремонт составит примерно 60 % от его восстановительной стоимости.

Таким образом, для многоквартирных домов первой, второй и третьей групп капитальности критерием включения их в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта является достижение домами общего физического износа в размере 30…60 % и выполнения условий по не превышению срока службы сменяемых конструктивных элементов и инженерных систем остаточным срокам службы зданий.

Данные результатов расчета общего физического износа зданий разных групп капитальности, рассчитанных в зависимости от физического износа несущих стен и фундаментов, общих и остаточных сроков службы зданий, и соответствующих им значений примерных затрат на капитальный ремонт приведены в табл.2.

Таблица 2

Исходные данные и результаты расчета общего физического износа зданий первой, второй и третьей группы капитальности и примерные затраты на их капитальный ремонт в процентах от восстановительной стоимости зданий

Наименование показателей зданий 1-й, 2-й и 3-й группы капитальности

Физический износ несущих стен и фундаментов, %

40,0

50,0

60,0

Здания 1-ой группы капитальности:

- общий срок службы, лет;

 150

 150

 150

- остаточный срок службы, лет;

 65–75

 45–50

 25–30

- фактический срок службы, лет;

 75–85

 100–105

 120–125

- общий физический износ, %;

 50–57

 67–70

 80–83

- затраты на капитальный ремонт, %

 38–90

 93–120

не подлежит ремонту

Здания 2-ой группы капитальности:

- общий срок службы, лет;

 120

 120

 120

- остаточный срок службы, лет;

 50–55

 35–40

 20–25

- фактический срок службы, лет;

 65–70

 80–85

 95–100

- общий физический износ, %;

 54–58

 75–79

 83–87

- затраты на капитальный ремонт, %

 38–90

 93–120

не подлежит ремонту

Здания 3-й группы капитальности:

- общий срок службы, лет;

100

 100

 100

- остаточный срок службы, лет;

40–45

 25–30

 15–20

- фактический срок службы, лет;

 55–60

 70–75

 80–85

- общий физический износ, %;

 55–60

 70–75

 80–85

- затраты на капитальный ремонт, %

 38–90

 93–120

не подлежит ремонту

В соответствии с Методическими рекомендациями [2] количественная оценка общего физического износа многоквартирных домов определяется в соответствии с требованиями ВСН 53–86(р) [5]. Такая оценка общего физического износа домов является приближенной и в дальнейшем подлежит уточнению при проведении сметных расчетов.

Следует отметить, что собственникам помещений многоквартирного дома важно знать не только физический износ и затраты на капитальный ремонт общего имущества дома, но и физический износ и затраты на капитальный ремонт, принадлежащих им на праве частной собственности помещений.

Поэтому нельзя, осуществляя капитальный ремонт общего имущества дома не проводить одновременно и капитальный ремонт принадлежащих собственникам жилых и нежилых помещений, состоящих из совокупности конструктивных элементов и инженерных систем.

В оценке недвижимости наиболее точным методом определения физического износа здания и его частей является стоимостной метод. Этот метод применяется в основном в случае, когда возникает необходимость проведения выборочного или комплексного капитального ремонта объекта на дату оценки и имеется полная сметная документация на его проведение.

Понятие «капитальный ремонт» зданий гражданского назначения приведено в ВСН 55–88 (р) [6]. В этом нормативном документе «под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей» [6].

При производстве капитального осуществляется восстановление или замена всех конструктивных элементов и систем инженерного оборудования и только частичное восстановление или частичная замена отдельных участков базовых конструктивных элементов зданий: фундаментов, несущих стен, перекрытий и т. д. В состав работ по капитальному ремонту включаются также работы, относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

Стоимость капитального ремонта определяется по смете, составленной (на основе дефектной ведомости), по установленным для капитального ремонта ценам, нормам, тарифам и расценкам, действующим в регионе, где расположен объект оценки. Смета на капитальный ремонт здания должна содержать полную информацию о составе и объемах ремонтируемого как общего имущества, так и как имущества, принадлежащего собственникам помещений на праве личной собственности.

Техника расчета физического износа стоимостным методом заключается в том, что на основе данных сметы затрат на капитальный ремонт здания определяется сначала стоимость восстановительного ремонта на устранение физического износа каждого конструктивного элемента и физического износа здания в целом, а затем определяется их физический износ в процентном выражении.

Физический износ на момент его оценки определяется соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости [7].

Можно сказать, что в интервале общего физического износа от 30 до 60 % затраты на капитальный ремонт многоквартирного дома будут примерно пропорциональны значению его физического износа (30…60 %), взятому к восстановительной стоимости дома. Тогда стоимость капитального ремонта дома можно определить по формуле

                                                                                                      (2)

где

стоимость капитального ремонта дома;

восстановительная стоимость дома.

Восстановительная стоимость дома может быть определена методом сравнительной единицы по формуле

 (3)

где

восстановительная стоимость одного квадратного метра общей площади дома;

общая площадь дома.

Подставим формулу (3) в формулу (2) и получим развернутую модель стоимости капитального ремонта дома

 (4)

Из формулы (4) следует, что стоимость капитального ремонта дома зависит от общего физического износа, восстановительной стоимости одного квадратного метра жилья в зоне местоположения дома и общей площади дома.

Известно, что стоимость общего имущества дома составляет 80…90 % общей стоимости дома. Тогда затраты на капитальный ремонт общего имущества дома можно определить по формуле

 (5)

где

стоимость капитального ремонта общего имущества дома.

Зная стоимость капитального ремонта общего имущества и общую площадь дома, можно рассчитать стоимость капитального ремонта, приходящаяся на один квадратный метр общей площади дома по формуле

 (6)

где

стоимость капитального ремонта общего имущества, приходящаяся на один квадратный метр общей площади дома.

В качестве иллюстрации предложенной методологии представим в табличной форме пример расчета размеры платы собственниками помещения на капитальный ремонт общего имуществ в многоквартирном доме. Строительные характеристики, выбранного для примера дома, представлены ниже.

Пятиэтажный, кирпичный, 80- и квартирный жилой дом с балконами. На каждом надземном жилом этаже размещаются 16 квартир, в том числе, четыре однокомнатные, восемь двухкомнатных и четыре — трехкомнатные квартиры. Дом имеет четыре подъезда, в каждом из которых размещается 20 квартир.

Площади квартир в доме: однокомнатные — 34,0 кв.м.*16 ед.=544 кв.м.; двухкомнатные — 46,0 кв.м.*20 ед.=1472 кв.м.; трехкомнатные — 64 кв.м. * 16 ед.=1024 кв.м. Общая площадь всех квартир дома составляет 3040 кв.м.

Конструктивные характеристики дома: фундаменты — ленточные каменные, стены -кирпичные, перекрытия -железобетонные, крыша — деревянная, кровля — стальная, полы в жилых помещениях — дощатые, полы в ванных комнатах и санузлах — из керамической плитки, оконные блоки — деревянные, квартирные двери и двери подъездов — металлические, внутренняя отделка дома по проекту — простая (штукатурка с побелкой и клеевой окраской). Группа капитальности дома — 1.

Здание оборудовано центральным отоплением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением (канализацией), электроосвещением, газоснабжением, ваннами, радио, телефоном и телевидением.

Проведем расчеты показателей по формулам (1–6) на примере дома 1-й группы капитальности для собственников однокомнатных квартир (табл. 3).

Таблица 3

Результаты расчета размера платы собственниками однокомнатных квартир на капитальный ремонт общего имущества в МКД 1-ой группы капитальности

Наименование показателя

Общий физический износ дома, %

30

40

50

60

1. Исходные данные

 Общая площадь дома, кв. м.

3040

3040

3040

3040

Общая площадь однокомнатной квартиры, кв. м.

34,0

34,0

34,0

34,0

Восстановительная стоимость одного квадратного метра дома, тыс. руб.

30,0

30,0

30,0

30,0

Восстановительная стоимость дома, тыс. руб.

91200

91200

91200

91200

Доля затрат на капитальный ремонт от восстановительной стоимости дома

0,3

0,4

0,5

0,6

Доля стоимости общего имущества в общей стоимости доме

0,8

0,8

0,8

0,8

2. Результаты расчета для однокомнатной квартиры

Стоимость капитального ремонта дома, тыс. руб.

27360

36480

45600

54720

Стоимость капитального ремонта общего имущества дома, тыс. руб.

21888

29184

36480

43776

Стоимость капитального ремонта общего имущества, в расчете на 1 кв.м. общей площади дома, тыс. руб.

7,2

9,6

12,0

14,4

Затраты собственника однокомнатной квартиры на капитальный ремонт общего имущества дома, тыс. руб.

244,8

326,4

408,0

489,6

Ежемесячные платежи (руб./мес.) при сроке накопления:

12 месяцев (1 год);

24 месяца (2 года);

36 месяцев (3 года).

20400

10200

6800

27200

13600

9067

30000

15000

11333

40800

20400

13600

Годовые платежи (руб./год) при сроке накопления:

1 год;

2 года;

3 года.

44800

122400

81600

326400

163200

108800

408000

204000

136000

489600

244800

163200

В средствах массовой информации (СМИ) приводятся данные специалистов о том, что ежемесячный платеж для «однушки» составит 250 руб. месяц, а средняя цена капремонта за 1 кв. м. составит 3100 руб. [9]. Следует отметить, что опубликованные в СМИ данные по ежемесячным платежам и стоимости капитального ремонта 1 кв.м. общего имущества в МКД существенно занижены. Так, например, рассчитанная удельная стоимость капитального ремонта за 1 кв. м. при общем физическом износе дома в 30 % более чем в 2 раза выше данных СМИ, а при износе в 60 % — выше в 4,6 раза. Представленные в табл. 3 объемы ежемесячных платежей на капитальный ремонт общего имущества для однокомнатной квартиры значительно отличаются от указанных в СМИ ежемесячных платежей и окажутся чаще всего непосильными для многих собственников этих помещений.

Поэтому необходимо предусмотреть порядок и объемы привлечения финансовых средств бюджетов разного уровня (федерального, регионального и местного) на формирование фонда капитального ремонта каждого МКД, планируемого к производству капитального ремонта.

Доля участия финансовых средств бюджетов разного уровня должна составлять не 50 %, а не менее 75… 85 % от стоимости капитального ремонта общего имущества в МКД. Это касается, прежде всего, МКД, которые были приватизированы без проведения капитального ремонта. Для новых МКД объемы финансовой поддержки бюджетами разного уровня должны быть адресными для конкретных собственников помещений в зависимости от их социального уровня жизни.

Литература:

1.         Федеральный закон от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской федерации и отдельные законодательные акты Российской федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

2.         Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». — М., 2008–34 с.

3.         Методика определения физического износа гражданских зданий / Утв. приказам по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970г. № 404.

4.         Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. — М.: Госстрой СССР, 1970. — 29 с.

5.         Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53–86 (р) / Утв. приказом Госгражданстроя СССР от 24 декабря 1986 года № 446. — М.: Прейскурантиздат, 1988. — 72 с.

6.         Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения: ВСН 58–88 (р) / Утв. приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23 ноября1988 года № 312. — М.: Стройиздат, 1990.- 32 с.

7.         Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2010. — 560 с.

8.         Донских Е. Капремонт за свой счет / Е. Донских // Аргументы и факты. — 2013. — № 31. — С.11.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle