Библиографическое описание:

Древская А. М. Особенности управления проектами развития коммерческой недвижимости // Молодой ученый. — 2009. — №5. — С. 42-45.

Как правило, проекты в недвижимости называют инвестиционно-строительными проектами (ИСП), так как это особые инвестиционные проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, удовлетворяющих определенным потребностям. Например, В.А. Заренков дает следующее определение ИСП – это проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложений и инвестиций в строительство объекта (от начального вложения капиталов до достижения целей инвестиций и завершения предусмотренных проектом работ)[1]. Понятие, связанное с такими проектами и часто используемое сегодня – понятие девелопмента. В переводе с английского девелопмент (development) означает «развитие», что отражает основную идею данного термина.

В монографии С.Н. Максимова говорится о том, что девелопмент – это такие качественные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают преобразование его в другой, новый объект, обладающий большей стоимостью, чем стоимость исходного объекта. Вместе с тем, есть и другой аспект понятия развития недвижимости. В рыночных условиях девелопмент – это также и особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке. В данном случае, здесь проявляется тесная взаимосвязь с понятием «девелопер»[2].

По мнению специалистов Urban Land Institute девелопмент – разносторонний, глубоко специализированный бизнес, охватывающий различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков[3]. Девелопер координирует эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость.

Обобщая все вышесказанное, можно сказать, что понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:

1.      Это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

2.      Это профессиональная деятельность по орга­низации процессов девелопмента.

Проекты в области недвижимости довольно сложны для реализации. Это объясняется их особенностями, вытекающими из характеристик недвижимости как таковой. Недвижимость – сложный актив, обладающий такими свойствами, как уникальность, стационарность, низкая ликвидность и т.п. Основные особенности проектов в недвижимости их влияние на управление процессами приведены в таблице ниже.

Особенности инвестиционных проектов в сфере недвижимости

 

Специфика проектов

Влияние на реализацию

Высокая капиталоемкость

Необходимость привлечения внешнего финансирования

Высокая стоимость конечного продукта

Длительность инвестиционного цикла

Долгий период окупаемости

Локализация объектов недвижимости

Большое влияние фактора местоположения на проект в целом и его стоимость

Уникальность объектов недвижимости

Инновационный характер проектов

Отсутствие прозрачности на рынке

Неполная и неактуальная информация об окружении проектов

Большое количество участников

Сложность при координации ресурсов

Высокий уровень государственного контроля

Усложнение процедуры согласований работ

Высокая зависимость от региональной экономики

Техническая сложность процесса

Привлечение специализированных организаций на различных этапах

Низкая ликвидность объектов недвижимости

Сложность выхода из проектов

Трудности при реализации готовых объектов

 

В проекты развития недвижимости, как в довольно сложные, вовлечено большое количество участников. Ключевой фигурой среди них является девелопер. На сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого определения этого понятия. В монографии С.Н. Максимова приводится следующее определение: девелопер – это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта[2]. Девелопер играет ведущую роль в процессе реализации проекта и выполняет следующие функции:

·         поиск и выбор экономически эффективного проекта;

·         обеспечение правовых возможностей для его реализации;

·         получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

·         разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

·         поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

·         реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

·         возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Таким образом, учитывая основные особенности проектов развития недвижимости и функции девелопера, по ходу реализации проекта к нему применяются следующие требования:

·         тщательная проверка и перепроверка информации, используемой в рамках проекта;

·         оперативное реагирование на события;

·         особые личные качества (наличие «здравого смысла», уверенность в себе, стрессоустойчивость и т.п.);

·         наличие знаний во многих областях;

·         творческий потенциал.

Приведенные особенности характерны в той или иной мере для всех проектов в недвижимости. Если говорить о коммерческой недвижимости, то такие проекты имеют еще и отдельную специфику, влияющую на управление ими. Прежде всего, это связано с тем, что основной функционал такой недвижимости – приносить доход ее владельцу, соответственно, это же является и основной целью реализации таких проектов. Таким образом, для коммерческой недвижимости важным фактором является роль земельного участка, к выбору которого необходимо подходить особенно тщательно. Каждый тип недвижимости – торговая, офисная, складская или гостиничная – определяет свои требования к земельным участкам:

  • местоположение относительно основных магистралей и центра города;
  • транспортная доступность;
  • минимальный размер участка;
  • конкурентное окружение;
  • уровень жизни населения в зоне влияния и т.п.

Другой не менее важной особенностью таких проектов является необходимость подробной разработки концепции будущих объектов недвижимости. Под концепцией в данном случае понимается набор основных характеристик объекта: позиционирование на рынке, класс, планируемый набор арендаторов, архитектурно-планировочные решения, прогноз денежных потоков. Как правило, концепция разрабатывается на начальной стадии проекта на основании подробных маркетинговых исследований рынка, что позволяет реализовать проект в дальнейшем наиболее эффективно. Часто на этом этапе привлекаются компании-консультанты, имеющие большой опыт реализации подобных проектов. Вообще, передача работ по проекту на аутсорсинг популярна именно в рамках коммерческих проектов, как наиболее разнообразных и имеющих наименее продолжительную историю на современном российском рынке. Концепция лежит в основе дальнейших работ по проекту и может корректироваться с учетом изменений рынка (реконцепция). Основным в этой работе является постоянное ориентирование на потенциальных потребителей объекта – будь то арендаторы комплекса, туристы или обычные люди, т.к. именно потребители определяют степень успешности или неуспешности коммерческих проектов.

Еще одна особенность проектов в сфере коммерческой недвижимости – привлечение управляющей компании до ввода объекта в эксплуатацию. Как уже было отмечено, объекты коммерческой недвижимости (ОКН) ориентированы на то, чтобы приносить доход. Обычно это доход от аренды, предполагающий эксплуатацию комплексов в течение длительного периода. Задача управляющей компании – эффективная эксплуатация и увеличение дохода, для упрощения которой необходимо еще на начальном этапе учесть  особенности планируемого объекта недвижимости – при разработке архитектурно-планировочных решений, проектировании инженерных систем и т.п.

Планируемая длительная эксплуатация ОКН с целью получения дохода влияет и на производимые расчеты денежных потоков и основных показателей эффективности по проекту. Безусловно, любой проект предполагает подробный финансовый расчет, однако если речь идет о коммерческой недвижимости, этот расчет приобретает следующие особенности:

  • прогноз планируемых денежных потоков на 5-10 лет, как правило, по месяцам;
  • адекватное обоснование ставки дисконтирования;
  • капитализация дохода в конце последнего рассматриваемого периода;
  • подробный расчет доходов по всем категориям арендаторов;
  • учет всех операционных расходов;
  • сложные кредитные схемы;
  • рассмотрение различных возможностей выхода из проекта.

Как уже было отмечено, традиционно ОКН сдаются в аренду, при этом арендаторы привлекаются в проект на ранних стадиях. Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, еще на стадии написания концепции необходимо провести предварительные переговоры с наиболее крупными планируемыми арендаторами (предброкеридж объекта), чтобы понять, насколько разрабатываемые характеристики актуальны рыночным тенденциям. Во-вторых, некоторые объекты изначально планируются под определенных арендаторов, технические требования которых необходимо учесть при строительстве. Еще одна причина состоит в том, что, как правило, помещения в объектах сдаются без отделки, и многие арендаторы должны ее начинать до ввода в эксплуатацию. Например, якорным арендаторам торговых центров требуется на отделку около 6 месяцев.

Таким образом, перечисленные особенности управления проектами развития коммерческой недвижимости говорят о необходимости тщательного анализа всех характеристик будущих объектов еще на начальной стадии. Кроме того, ориентирование на долгосрочную эффективную эксплуатацию закладывает в проект необходимость постоянного отслеживания соответствия работ по проекту выбранной концепции и актуальной рыночной конъюнктуре.

 

Список литературы:

  1. Заренков В.А. Управление проектами: Учебное пособие. – 2-е изд. – М.: Издательство АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2006. – 312 с.
  2. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.: ил. – (серия «Теория и практика менеджмента»).
  3. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. – М.: Urban Development Publishing (UDP) для русскоязычного издания, ГМП «Первая Образцовая типография», 2004 г. – 454 с.

 

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle