Библиографическое описание:

Горшенина М. В., Баутина О. Е. Анализ рисков инвестирования в земельный участок с улучшением в виде водоема на примере Орловской области // Молодой ученый. — 2013. — №1. — С. 114-116.

В нашем языке слово «риск» вызывает ассоциации с опасностью, бедой или, наоборот, обозначает смелость и авантюризм. Ежедневно мы постоянно имеем дело с рисками, но оцениваем их, почти всегда, интуитивно.

Риск в экономике (экономический риск) — это опасность прямых материальных потерь или неполучения желаемого результата (прибыли) вследствие непреднамеренного изменения внешних и внутренних условий производства, а также принятия неоптимальных решений управленцем.

Риск применительно к объекту недвижимости означает потерю стоимости или неполучение дополнительного дохода от продажи.

В теоретических разработках и практической деятельности применительно к земельным участкам с улучшением в виде водоема принято выделять несколько характерных типов рисков.

Рис. 1. Типы рисков


В современных условиях рыночных отношений проблема оценки и учета экономического риска становится неотъемлемой частью теории и практики управления.

Рассмотрим более подробно риски, возникающие под воздействием множества факторов на земельный участок с улучшением в виде водоема. Земельный участок расположен в Орловской области. Видом разрешенного использования является рыбоводство.

Для того чтобы использовать земельный участок с водоемом по его виду разрешенного использования необходимо учесть следующие факторы, которые оказывают влияние на состояние рыбоводства в Орловской области:

  • вступление РФ в ВТО;

  • растущий импорт рыбы и рыбной продукции;

  • недостаточное потребление рыбной продукции населением Орловской области1;

  • малоэффективная конкурентная среда;

  • отсутствие квалифицированных кадров;

  • наличие скрытой монополизации рынка.

Привлекательность земельного участка с водоемом для бизнеса можно повысить наличием уже проведенного (например, за счет областной администрации) рыбобиологического обоснования, которое покажет, какие виды рыб можно разводить в имеющихся условиях, и поможет сформировать бизнес-план.

Учитывая особенности земельного участка как объекта недвижимости, следующую группу рисков составляют правовые риски. Объект недвижимости находится на территории РФ, а значит на его стоимость оказывает влияние политическая ситуация в стране. Изменение действующего законодательства, введение новых законов и норм, переход власти к оппозиции — все это непосредственным образом сказывается на состоянии рынка земельных участков. Наличие водоема на земельном участке вызывает дополнительный риск, так как в РФ правила пользования, владения и распоряжения данным типом объектов недвижимости регулируется Водным Кодексом РФ. В последнее время был принят ряд поправок в данный документ. Все эти изменения направлены на оптимизацию законодательства в данной сфере. Немаловажным фактом является возможное изменение налогового законодательства в части налога на землю. В настоящий момент в РФ для земель сельскохозяйственного назначения установлена ставка 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Страховые риски чаще всего связаны с утратой права собственности на конкретный земельный участок. И в нашей стране это не редкость, так как до внесения поправок в Водный Кодекс РФ, касающихся правил пользования ресурсами естественных водоемов, многие водоемы, а значит и земельные участки, на которых они расположены, были незаконно получены гражданами для ведения рыбопромысловых и других видов деятельности. В случае если государство или муниципалитет выявят факт незаконного получения в собственность земельного участка с водоемом, заинтересованное лицо вправе получить полную компенсацию. Чаще всего в качестве пострадавшей стороны выступает муниципалитет.

Риски, связанные с климатическими особенностями региона, а так же с погодными условиями оказывают значительное влияние на стоимость земельного участка с водоемом. В таблице 1 приведены значения степени воздействия отдельных климатических факторов на стоимость земельного участка.

Таблица 1

Степень воздействия климатических факторов на стоимость земельного участка

Рисковый фактор (критерий)

Земли сельского хозяйства

занятые растениеводством

занятые животноводством

Подверженность экологическому воздействию

++*

+/-***

Влияние погодных условий

++

+**

Влияние климатических условий

++

+

Сезонность производства

++

+


*- повышенное влияние фактора

**-значительное влияние фактора

***-незначительное влияние фактора


В последнее время в Орловской области средняя температура воздуха летом выше нормы на 5–8 градусов, что отрицательно сказывается на инвестиционной привлекательности такого участка. Аномально жаркая погода без осадков приводит к иссушению водоема, а так же нарушению процессов аэрации и водопроницаемости почвенного слоя.

Экологические риски связаны с вероятностью потери части стоимости земельного участка вследствие усиления солнечной радиации, химических и токсических выбросов в атмосферу, а так же непосредственно в воду. Результатом могут стать разнообразные мутации живых организмов, а так же накопление вредных веществ в почве и их перенос подземными водами в бассейн водоема. Это может негативно отразиться на жизни и здоровье людей. Снижение экологических рисков требует больших затрат денежных средств. Это глобальная проблема и решить ее под силу только государству.

Так же разрабатывая план риск-менеджмента необходимо учитывать косвенное влияние эффективности производства на стоимость средств производства. Земля является фактором производства, а значит, при неудовлетворительных экономических результатах деятельности стоимость объекта недвижимости снижается. Это необходимо учитывать при оценке бизнеса, то есть всего предприятия в целом.

В рыночной экономике, в основе которой находятся источники недетерминированности процессов, значение риска снижения стоимости объекта недвижимости, его факторов и последствий очень велико. Первостепенной задачей является разработка комплекса мер по минимизации и устранению рисков конкретным собственником для своего земельного участка. Перечень предлагаемых мер:

  1. определение причин возникновения отдельных типов рисков, а так же форм их проявления;

  2. выявление усиливающих и ослабляющих факторов;

  3. разработка методов определения возможных последствий.

Все объекты недвижимости на определенной стадии своего жизненного цикла выступают в качестве объекта инвестирования и, как следствие, подвержены воздействию многочисленных одновременно воздействующих на их стоимость факторов. Земельные участки с улучшением в виде водоема не являются исключением. Можно выделить пять основных групп факторов, которые определяют привлекательность данного типа объектов недвижимости для инвестора: правовые, погодные, страховые, инвестиционные и экологические. Совокупность всех факторов определяет стоимость недвижимости, но каждый отдельно рассматриваемый фактор воздействует на нее как в сторону понижения, так и в сторону повышения.

При оценке объекта недвижимости специалист должен рассматривать данные факторы с учётом их динамики во времени, продолжительности воздействия, степени ущерба, а так же периодичности возникновения. Правильная оценка риска на прединвестиционной стадии проекта — залог финансового успеха инвестора.


Литература:

  1. Евстафьев И. Н. Тотальный риск-менеджмент. Издательство «Эксмо», 2008.

  2. Статья «Проблемы определения сущности сельскохозяйственного риска» опубликована в журнале «Российское предпринимательство» № 2 Вып. 1 (105) за 2008 год, c. 124–128.

  3. Инструменты управления рисками в сельском хозяйстве: от диверсификации до погодных фьючерсов. Электронный ресурс. http://science-bsea.bgita.ru/2010/ekonom_2010_2/kruglova_instrument.htm

  4. АНАЛИЗ РИСКОВ В АПК Электронный ресурс. http://agrotext.ru/300.html


1 Данные Росстата http://www.gks.ru/bgd/regl/b10_101/IssWWW.exe/Stg/3-01.htm

Основные термины: земельного участка, виде водоема, земельный участок, объекта недвижимости, стоимости земельного участка, стоимость земельного участка, Орловской области, земельного участка вследствие, Привлекательность земельного участка, особенности земельного участка, собственность земельного участка, типов рисков, объектов недвижимости, стоимость объекта недвижимости, Наличие водоема, кадастровой стоимости земельного, иссушению водоема, бассейн водоема, стоимости объекта недвижимости, конкретный земельный участок

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle