Библиографическое описание:

Гончарова О. Ф., Гончаров Ф. Г. Инвестиции в недвижимость и экономический рост // Молодой ученый. — 2009. — №3. — С. 47-55.

В данной статье исследуется взаимосвязь между инвестициями в недвижимость и экономическим ростом в регионах России.

В России всего семь Федеральных округов, каждый из которых подразделяется на ряд регионов. Исследование взаимосвязи между инвестициями в недвижимость и экономическим ростом охватывает основные регионы России в период с 1998 по 2006 годы. Выбор отправной точки исследования связан с охватом волны в цикле развития рынка недвижимости,  а также с доступностью статистической информации за этот промежуток времени. Объем инвестиций в недвижимость по жилой и нежилой недвижимости доступен в большинстве регионов за весь рассматриваемый период. Инвестиции не в недвижимость находятся путем вычитания из общей величины инвестиций в основной капитал величины инвестиций в недвижимость.

В России в целом за период с 1998 по 2007 год доля инвестиций в недвижимость в процентах к ВВП выросла с 9,5 % до 11,2% (среднегодовой уровень составил 9,1%), при этом инвестиции в жилую недвижимость в процентах к ВВП выросли с 2,5% до 2,7%, в нежилую недвижимость с 7% до 8,5%. В то же время доля инвестиций не в недвижимость выросла в отношении к ВВП с 2,74 % до 4,2 % (среднегодовой уровень был 4,6 %).

Так как существуют большие различия в экономическом развитии, а также степени зрелости рынка недвижимости в различных регионах России, мы ожидаем, что  взаимосвязь между инвестициями в жилую недвижимость и экономическим ростом может существенно варьировать по всей стране.

Уровень ВРП на душу населения по регионам России представлен на рисунке 1.

Исходя из представленных данных можно выделить пять групп регионов России по уровню ВРП на душу населения.

К первой группе с ВРП значительно выше среднего по стране (уровень ВРП 148709,8-782429 рублей на душу населения) относятся: Тюменская область; г.Москва; Сахалинская область; Чукотский авт.округ; Республика Саха (Якутия); Республика Коми; Красноярский край; Мурманская область; Томская область; г.Санкт-Петербург; Магаданская область; Вологодская область; Ленинградская область; Республика Татарстан; Архангельская область; Липецкая область; Камчатский край; Самарская область; Свердловская область.

Ко второй группе с ВРП выше среднего по стране (уровень ВРП 108453,6-148709,7  рублей на душу населения) относятся: Пермский край; Московская область;  Оренбургская область; Хабаровский край; Иркутская область; Челябинская область; Республика Башкортостан; Республика Карелия; Омская область; Белгородская область; Кемеровская область; Ярославская область; Нижегородская область; Новгородская область; Новосибирская область.

К третьей группе регионов с средним значением ВРП на душу населения (уровень ВРП 83817,5-108453,5 рублей на душу населения) относятся: Калининградская область; Удмуртская Республика; Амурская область; Приморский край; Еврейская автономная область; Республика Хакасия; Волгоградская область; Республика Бурятия; Краснодарский край; Тульская область; Тверская область; Рязанская область; Курская область; Астраханская область.

Карта России

legendimg4b7ca561-794b-4c44-a98c-562a93cf7cb0 17471,2  -  66275,3   legendimgf7d44ad6-0231-422b-8454-07ca2dfbfb8f 83817,5  -  108453,5   legendimg3a9b034f-f223-4836-a89c-44141b15fe20 148709,8  -  782429

legendimg864d8115-0d2e-43ef-8580-52f488227eff 66275,4  -  83817,4   legendimg0c87e051-4382-4cc9-846f-6f07be1b944a 108453,6  -  148709,7  legendimg714f540b-f2ac-44e7-93a6-f59f4c15cd5e нет данных

Рисунок 1 – Регионы России по ВРП на душу населения в 2006 году, рубль

К четвертой группе регионов с уровнем ВРП ниже среднего по стране (уровень ВРП 66275,4 - 83817,4 рублей на душу населения) относятся: Калужская область; Смоленская область; Ростовская область; Забайкальский край; Саратовская область; Владимирская область; Ульяновская область; Орловская область; Костромская область; Чувашская Республика; Воронежская область; Тамбовская область; Псковская область; Курганская область; Кировская область; Республика Мордовия.

И, наконец, к пятой группе регионов с уровнем ВРП значительно ниже среднего по стране относятся: Алтайский край; Ставропольский край; Пензенская область; Брянская область; Республика Северная Осетия – Алания; Республика Марий Эл; Республика Алтай; Карачаево-Черкесская Республика; Республика Тыва; Ивановская область; Республика Адыгея; Кабардино-Балкарская Республика; Республика Дагестан; Республика Калмыкия; Чеченская Республика; Республика Ингушетия.

Рисунок 2 – Региональный ВРП на душу населения в России в 2006 году

Несмотря на определенные различия, каждая из групп регионов в целом имеет схожий уровень экономического развития, а также схожую стадию зрелости рынка недвижимости (жилья). По этой причине данные по стране разбиты на пять основных частей.

В данной работе мы сделаем анализ по всем регионам для того, чтобы выявить как отношения между недвижимостью и экономическим ростом зависит от степени экономического развития. Разделим инвестиции в недвижимость на инвестиции в жилую недвижимость и инвестиции в нежилую недвижимость и выясним влияние каждого вида инвестиций на экономический рост.

Таблица 1 –Прирост ВРП на душу населения и прирост инвестиций в жилую недвижимость в регионах России, номинальные уровни (1998-2006)

 Регионы

Прирост ВРП на душу населения

Прирост ЖИ

Прирост ЖИ/ВРП

Российская Федерация

9,1783

28,1858

1,9483

Центральный федеральный округ

11,7091

27,7135

1,3205

Белгородская область

8,7750

41,3344

3,2673

Брянская область

7,0804

17,3872

1,4790

Владимирская область

7,1633

27,4007

2,7909

Воронежская область

6,8010

24,7656

2,5326

Ивановская область

6,0468

37,3127

5,0468

Калужская область

7,9833

22,1408

1,7557

Костромская область

5,8498

28,3237

3,6886

Курская область

6,1663

33,5498

4,3322

Липецкая область

11,0657

60,0056

4,3290

Московская область

10,4681

48,9897

3,3711

Орловская область

6,0688

28,3166

3,4631

Рязанская область

7,7646

68,0049

7,6565

Смоленская область

6,6509

42,1699

5,3373

Тамбовская область

7,8776

42,9984

4,5341

Тверская область

7,4263

26,5807

2,6867

Тульская область

7,9366

54,9389

5,9832

Ярославская область

7,4957

68,5726

7,8084

г.Москва

13,5538

20,6869

0,3844

Северо-Западный федеральный округ

8,6169

151,0778

15,8869

Республика Карелия

7,2537

100,5392

12,2110

Республика Коми

7,0711

123,5454

16,1173

Архангельская область

9,1890

335,1291

35,5359

Вологодская область

8,3346

137,2441

14,7947

Калининградская область

11,1161

276,8681

22,3828

Ленинградская область

11,7284

345,5556

27,0946

Мурманская область

6,8115

168,0980

23,5447

Новгородская область

7,6052

51,0340

5,6539

Псковская область

8,0213

18,6117

1,4458

г.Санкт-Петербург

8,8412

106,7209

10,4279

Южный федеральный округ

7,2255

88,6698

9,2973

Республика Адыгея

5,8581

102,2795

14,3537

Республика Дагестан

11,4377

435,5723

30,2961

Республика Ингушетия

4,0953

37,5860

3,6225

Кабардино-Балкарская Республика

6,0804

23,1694

2,3101

Республика Калмыкия

7,7204

66,8560

7,4126

Карачаево-Черкесская Республика

7,2479

210,9268

25,3343

Республика Северная Осетия - Алания

9,6466

28,6955

1,7125

Краснодарский край

8,0790

116,9446

12,0691

Ставропольский край

5,3739

43,7071

6,0736

Астраханская область

7,3730

61,8268

6,6841

Волгоградская область

7,6188

44,9329

4,5790

Ростовская область

8,2641

127,0834

13,4440

Приволжский федеральный округ

7,5735

33,6087

3,2278

Республика Башкортостан

8,0685

28,7685

2,3275

Республика Марий Эл

6,3520

16,9904

1,5843

Республика Мордовия

6,4268

45,4398

5,8324

Республика Татарстан

8,2716

31,7268

2,5521

Удмуртская Республика

7,9578

42,2160

4,0171

Чувашская Республика

7,5535

40,7979

4,0753

Пермский край

13,3877

37,7356

0,5479

Кировская область

4,1933

35,0684

16,7375

Нижегородская область

8,1214

28,5230

1,1136

Оренбургская область

19,2556

35,0435

0,2683

Пензенская область

2,6180

36,3961

20,4041

Самарская область

6,5328

50,9029

6,1491

Саратовская область

6,5736

27,0871

2,8783

Ульяновская область

6,4503

38,5071

4,7659

Уральский федеральный округ

11,2816

70,8733

5,0152

Курганская область

6,7220

40,6218

4,9271

Свердловская область

8,3967

37,5682

3,3016

Тюменская область

12,3548

97,8561

6,1471

Челябинская область

9,3321

33,1772

2,4461

Сибирский федеральный округ

7,3246

50,2637

5,4764

Республика Алтай

6,1612

153,5313

20,1757

Республика Бурятия

7,5969

37,8026

3,7734

Республика Тыва

6,4896

17,8794

1,4949

Республика Хакасия

5,5497

87,0858

13,0841

Алтайский край

7,2716

25,3969

2,3592

Забайкальский край

6,3475

100,0773

13,8355

Красноярский край

7,8078

47,8519

4,8493

Иркутская область

5,8107

73,9861

10,6946

Кемеровская область

7,3151

49,2838

5,3919

Новосибирская область

7,6169

30,5663

2,7849

Омская область

8,7874

48,5182

4,3721

Томская область

8,4578

63,8067

6,0496

Дальневосточный федеральный округ

6,3819

121,2934

16,9731

Республика Саха (Якутия)

5,3527

115,1603

17,9789

Камчатский край

9,7232

84,4980

17,5789

Приморский край

4,3167

31,8684

3,9372

Хабаровский край

8,2210

60,5191

8,1895

Амурская область

2,4227

60,4877

8,7243

Магаданская область

4,4345

320,3505

74,1449

Сахалинская область

13,4929

303,0975

22,5779

Еврейская автономная область

11,7437

418,2427

34,4278

Чукотский авт.округ

6,6561

335,7640

59,6162

 

Далее представим в графическом виде зависимость между приростом инвестиций в жилую недвижимость и приростом ВРП регионов России.

Рисунок 3 - Прирост ВРП на душу населения и прирост инвестиций в жилую недвижимость в регионах России (2006 к 1998 гг.)

Исходя из рисунка 3 видна повышательная тенденция во взаимосвязи прироста инвестиций в недвижимость и прироста ВРП, хотя коэффициент корреляции между этими двумя показателями незначителен (таблица 1).

Далее представим в графическом виде зависимость между приростом доли жилищных инвестиций в ВРП  и приростом ВРП в регионах России (рис. 4).

Рисунок 4 показывает, что в целом существует понижательная тенденция во взаимосвязи показателей прироста доли жилищных инвестиций в валовом региональном продукте и приростом валового регионального продукта в регионах России при незначительном коэффициенте корреляции данных показателей.

Рисунок 4 - Прирост ВРП на душу населения и прирост отношения ЖИ/ВРП в регионах России в долгосрочном периоде (2006 к 1998 гг.)

При этом, если коэффициенты корреляции прироста инвестиций в жилища и валового регионального продукта и прироста доли жилищных инвестиций в валовом региональном продукте незначительны, то коэффициент корреляции прироста ВРП от обоих этих факторов является существенным (таблица 2).

Таблица 2 – Коэффициенты корреляции между показателями прироста инвестиций в жилища, прироста доли инвестиций в жилища и приростом ВРП

Факторы

Результирующий показатель:

прирост ВРП (Y)

Прирост инвестиций в жилища

Коэффициент корреляции=0,23

Прирост доли инвестиций в жилища в ВРП

Коэффициент корреляции=0,08

Совместное влияние факторов прироста ЖИ (Х1) и прироста доли ЖИ в ВРП (Х2)

Коэффициент корреляции=0,57

Y=0,029X1-0,207X2+7,48

Таким образом, исходя из таблицы 2, можно сделать вывод, что при инвестировании в недвижимость важно соблюдать пропорции в приросте жилищных инвестиций и приросте их доли в валовом региональном продукте.

Теперь необходимо рассмотреть особенности влияния жилищных инвестиций на экономику регионов в зависимости от степени экономического развития этих регионов.

Взаимосвязь между приростом инвестиций в жилища и приростом ВРП в первой группе регионов России (с наиболее высоким уровнем ВРП на душу населения) и второй группе регионов России (с уровнем ВРП на душу населения выше среднего) представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Прирост жилищных инвестиций и прирост ВРП в первой и второй группе регионов России

 

Проведенные данные свидетельствуют о том, что существует понижательная тенденция во взаимосвязи прироста жилищных инвестиций и прироста ВРП в регионах с высоким уровнем развития, при незначительной корреляции данных показателей.

Рассмотрим взаимосвязь прироста ВРП и прироста ЖИ в других группах регионов России с менее высоким уровнем развития (рисунок 6 и 7).

Рисунок 6 – Прирост жилищных инвестиций и прирост ВРП в третьей и четвертой группе регионов России (средний уровень ВРП на душу населения)

Рисунок 7 – Прирост жилищных инвестиций и прирост ВРП в пятой группе регионов России (низкий уровень ВРП на душу населения)

Таким образом, из представленных рисунков видно, что имеется повышательная тенденция во взаимосвязи прирост жилищных инвестиций и приростом ВРП в регионах со среднем и ниже среднего уровнями экономического развития.

Обобщение взаимосвязи между приростом инвестиций в недвижимость и приростом ВРП в регионах России с различными уровнями экономического развития представлено в таблице 3.

Таблица 3 - Взаимосвязь между инвестициями в жилую недвижимость и приростом ВРП в регионах России с различными уровнями экономического развития

Группы регионов России по уровню ВРП на душу населения

Взаимосвязь между приростом ЖИ и приростом ВРП

Взаимосвязь между приростом доли ЖИ в ВРП и приростом ВРП

Взаимосвязь между приростом обоих факторов (ЖИ(X1) и ЖИ/ВРП(X2)) и приростом ВРП (Y)

Первая группа регионов

Коэффициент корреляции=0,11

Коэффициент корреляции=0,45

Коэффициент корреляции=0,67

Y=0,02X1-0,17X2+8,94

Вторая группа регионов

Коэффициент корреляции=0,34

Коэффициент корреляции=0,58

Коэффициент корреляции=0,82

Y=0,27Х1-1,94Х2+5,05

Третья группа регионов

Коэффициент корреляции=0,71

Коэффициент корреляции=0,62

Коэффициент корреляции=0,84

Y=0,07Х1-0,68Х2+7,28

Четвертая группа регионов

Коэффициент корреляции=0,21

Коэффициент корреляции=0,39

Коэффициент корреляции=0,81

Y=0,03Х1-0,24Х2+6,76

Пятая группа регионов

Коэффициент корреляции=0,59

Коэффициент корреляции=0,18

Коэффициент корреляции=0,84

Y=0,03Х1-0,24Х2+6,52

Таким образом, наиболее тесная корреляция между приростом инвестиций в жилую недвижимость и приростом ВРП наблюдается в группе регионов со средним уровнем развития (третья группа), затем следует пятая и вторая группа регионов.

Теперь рассмотрим взаимосвязь между инвестициями в нежилую недвижимость и ростом ВРП в регионах. Проведенное в рамках исследования обобщение взаимосвязи между приростом инвестиций в нежилую недвижимость (ИНН) и приростом ВРП в регионах России с различными уровнями экономического развития представлено в таблице 4.

Исходя из данных таблицы можно отметить, что наиболее тесная корреляция между приростом ВРП и факторами прироста инвестиций в нежилую недвижимость и прироста доли нежилых инвестиций в ВРП наблюдается во второй группе регионов с уровнем развития выше среднего, затем следует третья, четвертая, пятая и первая группа регионов.

В целом, можно сделать вывод о том, что фактор прироста инвестиций в жилую недвижимость имеет более существенно влияние на прирост ВРП, чем прирост инвестиций в нежилую недвижимость.

 

Таблица 4 - Взаимосвязь между инвестициями в нежилую недвижимость и приростом ВРП в регионах России с различными уровнями экономического развития

Группы регионов России по уровню ВРП на душу населения

Взаимосвязь между приростом ИНН и приростом ВРП

Взаимосвязь между приростом доли ИНН в ВРП и приростом ВРП

Взаимосвязь между приростом обоих факторов (ИНН(X1) и ИНН/ВРП(X2)) и приростом ВРП (Y)

Все регионы

Коэффициент корреляции=0,05

Коэффициент корреляции=0,08

Коэффициент корреляции=0,38

Первая группа

Коэффициент корреляции=0,20

Коэффициент корреляции=0,21

Коэффициент корреляции=0,43

Вторая группа

Коэффициент корреляции=0,08

Коэффициент корреляции=0,27

Коэффициент корреляции=0,92

Третья группа

Коэффициент корреляции=0,68

Коэффициент корреляции=0,59

Коэффициент корреляции=0,88

Четвертая группа

Коэффициент корреляции=0,05

Коэффициент корреляции=0,56

Коэффициент корреляции=0,80

Пятая группа

Коэффициент корреляции=0,05

Коэффициент корреляции=0,40

Коэффициент корреляции=0,64

 

Инвестиции в недвижимость и кризис в России.

Далее рассмотрим взаимосвязь инвестиций в недвижимость и валового внутреннего продукта в целом (не в расчете на душу населения) на примере России.

В России наблюдается следующая закономерность во взаимосвязи инвестиций в недвижимость и ростом реального ВВП в период с 1998 по 2007 годы (рисунок 8). На рисунках левая точка означает данные за 1998 год, правая точка – 2007 год.

Рисунок 8 – Реальный ВВП России и доля жилищных инвестиций и инвестиций в недвижимость в ВВП

Такая закономерность прослеживается в России в целом. Интересно, что наибольшая доля инвестиций в недвижимость в ВВП прослеживалась в периоды кризисного 1998 года и предкризисного 2007 года.

На наш взгляд, такая зависимость может объясняться следующим. При росте ВВП, растут располагаемые доходы населения, увеличивается количество сбережений, которые можно потратить на приобретение недвижимости. Так как недвижимость считается лучшим приобретением для сбережения  капитала, увеличивается спрос на недвижимость, вслед за спросом растет предложение недвижимости, увеличивается строительство.

Рисунок 9 - Объем привлеченных средств строительными предприятиями (в % ко всем инвестициям в строительство) и расходы на конечное потребление в ВВП в 2003-2007 годах

 

Когда спрос на недвижимость достигает определенного уровня высоты и продолжает расти, компаниям уже не хватает собственных средств, чтобы инвестировать в недвижимость для удовлетворения спроса, происходит привлечение заемных средств. Из-за этого выводится большой объем из других секторов экономики, возможность развиваться в других секторах снижается. Начинается стагнация в экономике, в секторах экономики, не связанных с недвижимостью начинается спад, вслед за которым уменьшается спрос на недвижимость и цены на недвижимость падают. Данные тенденции подтверждаются увеличением объема привлеченных средств строительными предприятиями (в % ко всем инвестициям в строительство) и снижением расходов на конечное потребление в ВВП в 2003-2007 годах (рисунок 9). В данном случае точкой перелома выступил объем привлеченных средств строительными компаниями в размере 60 процентов от всех инвестиций в строительство.

Для преодоления подобных тенденций, финансирование инвестиций в строительство должно основываться на определенном оптимальном соотношении собственного и заемного капитала.

Таким образом, прирост инвестиций в недвижимость может позитивно сказываться на приросте ВРП, при выдерживании определенных границ инвестирования в недвижимость в валовом региональном продукте.

 

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle