Библиографическое описание:

Андреева А. В. Управление объектами рынка недвижимости в России на современном этапе // Молодой ученый. — 2009. — №2. — С. 46-48.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей экономики страны в целом.

Рассматривая рынок недвижимости, хотелось бы отметить, что, как и любой другой рынок, рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки. К достоинствам можно отнести [1]:

-  Получение прибыли больших размеров за период эксплуатации, чем на других рынках;

- Низкая, по сравнению с другими рынками, подверженность колебаниям экономического спроса;

-  Достаточная устойчивость потребительского спроса;

-  Рынок  защищен от внезапных изменений рыночной конъюнктуры.

 К недостаткам можно отнести:

- Жесткая зависимость от внешних условий регулирования потребительского спроса;

- Жесткая зависимость от возможностей инвестиционно-строительного комплекса региона;

-  Информация недостаточно открыта;

- Значительные трансакционные издержки, т.е. возникающие в связи с заключением контрактов.

Как правило, выделяют несколько видов издержек: издержки сбора и обработки информации, издержки проведения переговоров и принятия решений, издержки контроля, издержки юридической защиты выполнения контракта пользованием рынка.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующая система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Отношение спроса и предложения определяет цену объекта, так же как и высота цены определяет соотношение спроса и предложения на рынке. Как правило, если возрастает спрос на какие – либо объекты недвижимости, то возрастает и цена. А если возрастает цена, то обычно спрос на недвижимость падает. Цена определяет спрос и предложение на рынке, а спрос и предложение определяют цену.

К основным функциям рынка можно отнести (Рисунок 1):

 

 

Под инфраструктурой на рынке недвижимости понимаются профессиональные  и институциональные участники рынка недвижимости, которые  влияют на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а так же их распределение в рыночной среде. Уровни инфраструктуры могут быть  различны[2].

1. Макроуровень – народнохозяйственный (на уровне федерального рынка недвижимости);

2. Региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

3. Локальный (Отдельный сектор  рынка недвижимости);

4. Микроуровень – Объективный (Отдельный объект недвижимости).

И в зависимости от уровня различают и различные аспекты  управления недвижимостью. Управленческая деятельность включает в себя маркетинговые, риэлтерские услуги, разработка концепции развития объекта, составление плана по управлению эксплуатацией, составление бизнес-плана, бюджетирование объекта недвижимости.

Управленческая деятельность независимо в целом  по всем уровням инфраструктуры направлена на достижение наибольшей доходности зданий и сооружений, земель, увеличение  их стоимости в процессе эксплуатации, для этого:

ü  Разрабатывается  концепция развития объекта;

ü  Составляется бюджет доходов и расходов по управлению и эксплуатации недвижимости;

ü  Проводится стратегическое планирование затрат в соответствии с интересами собственника;

ü  Проводится  Подбор арендаторов;

ü  Проводится сдача объектов в аренду, контроль за своевременным поступлением арендных платежей;

ü  Необходимо обеспечение условий для работы арендаторов;

ü  Организуется  и контролируется работа эксплуатационных и хозяйственных служб;

ü  Проводится юридическое сопровождение сделок по купле-продаже, аренде  объектов недвижимости;

В целом объект недвижимости за весь свой период существования проходит три этапа:  (Схема 1). На каждом этапе осуществляются определенные мероприятия и действия собственника.

Как видно из схемы 1, управление объектом недвижимости происходит на третьем этапе существования объекта. [3]

 

 

 


Рассмотрим более подробно каждый этап.

- На первом этапе происходит создание объекта. Это так называемый инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости. На данном этапе происходит формирование инвестиционного замысла, определяется назначение объекта, его проектирование, отводится земля для строительства. Происходит строительство (реконструкция) объекта недвижимости. И на последней стадии данного этапа происходит сдача в эксплуатацию объекта недвижимости.

Данный этап является самым сложным, ибо он состоит из многочисленных составляющих, от решения которых зависит и эффективность функционирования объекта недвижимости.

- На втором этапе происходит возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, а также начало морального и физического износа.

- На третьем этапе происходит управление объектом недвижимости, а именно как было рассмотрено выше эксплуатация, ремонт, аренда, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.

Данный этап является наиболее продолжительным и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости, а так же что немаловажно размером затрат на устранение физического и морального износа.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости. Рисунок 2.

Каждая  из этих групп выполняет свои функции, а зачастую в рамках одного предприятия могут быть разные направления деятельности. Как правило, деятельность по управлению объектами рынка недвижимости часто пересекается с девелоперской деятельностью.

Рынок недвижимости является ограниченным рынком.  Таким образом можно отметить тот факт, что развитие рынка недвижимости зависит от того, насколько грамотно осуществляется управление рынком недвижимости, а значит,  насколько квалифицированы участники рынка.

 

Литература

 

1. Грязнова А.Г.,Федотова М.А. «Оценка недвижимости»,М.2003г.58-79

2. А.Н.Асаул «Экономика недвижимости», М.2004г. стр.259

3. http://www.dvoretsky.ru

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle