В наше время наиболее возможный способ приобрести собственную квартиру — это ипотечное кредитование. Основными потребителями ипотечных программ являются молодые семьи. Однако статистика указывает на высокий показатель расторжения браков, после чего и возникает вопрос о разделе совместно приобретенного имущества, в частности имущества, купленного с привлечением кредитных денежных средств.
Ипотека — одна из разновидностей залога на недвижимое имущество. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью [1, с.14]. В данном случае недвижимость находится в собственности заемщика, он владеет и пользуется им, но в случае неисполнения взятых на себя обязательств по кредитному договору, банк вправе реализовать залоговое имущество для обеспечения своих требований по кредитному договору. Раздел имущества между супругами регулируется нормами Гражданского и Семейного кодекса РФ.
Принимая недвижимое имущество в залог, банк проверяет семейный статус заемщика:
‒ по анкете, заполненной самим заемщиком. Однако, в ней он может умолчать и о действующем браке, и об уже расторгнутом;
‒ по паспорту заемщика. Именно в нем ставятся отметки загса о заключении и расторжении гражданином брака [3, с.29].
Рассмотрим более подробно применяемые нормы Законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества. Статья 33 Семейного кодекса дает нам понятие законного режима имущества супругов, пункт 1 которой гласит, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.
Рассмотренные нормы закрепляют равное право супругов на имущество, приобретенное в браке, но при условии отсутствия заключенного брачного договора. При разделе общего имущества супруг определение долей происходит в соответствии со статьей 39 Семейного кодекса. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Также Законодательство представляет супругам возможность разделить общее имущество самостоятельно. В этом случае супруги руководствуются пунктом 2 статьи 38 Семейного кодекса, в котором сказано, что общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено. Рассмотренные нормы отвечают нам на вопрос как разделить совместно нажитое имущество без обременения.
Практика подтверждает, если предметом договора залога является вся квартира, тогда залогодателем не может выступать один супруг, указанный в договоре, на имя которого зарегистрировано право собственности, поскольку на момент совершения договора квартира может находиться в общей совместной собственности супругов [2, с.5].
Как поступать супругам, в общей собственности которых находится залоговое имущество? Залоговое имущество, прежде всего, означает, что у супругов помимо недвижимости имеется еще и долг перед кредитором, то есть на момент расторжения брака у них совместный долг. Пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ предусматривает, что общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. Однако, не смотря на наличие указанной нормы, перевод долга допускается лишь с согласия кредитора. Это закреплено в пункте 1 статьи 391 ГК РФ. Следовательно, супруги на законных основаниях могут получить отказ от кредитора о переводе долга и изменении кредитного договора, не смотря на наличие соглашения о разделе залогового имущества и перевода долга. В данной ситуации обращение в суд не поможет, так как судебная практика в данных ситуациях сложилась положительно в отношении кредиторов.
Как правило, позиция банков сводиться к тому, что банк вправе требовать исполнения обязательств как от всех должников по договору, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга. По мнению банков, раздел долгового обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему между созаемщиками нарушает его права и может привести к существенному изменению условий кредитного договора. Поэтому, требования о разделе долга по кредитному договору без согласия кредитора нарушают статьи 322, 391 ГК РФ и ведут к существенному изменению условий кредитного договора. Также банки ссылаются и на тот факт, что наличие спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества в браке не может являться основанием для внесения изменений в кредитный договор, так как данный факт не препятствует надлежащему исполнению одним или обоими солидарными должниками своих обязательств по договору. Из этого следует, что интересы банков могут быть нарушены в случае удовлетворения требования о разделе ипотечного обязательства по частям на каждого супруга, так как в данном случае это влечет за собой изменение условий договора с банком и ответственность заемщиков становиться долевой, а не солидарной.
Возникает вопрос — как поступить супругам, которые приняли решение о расторжении брака и разделе общего имущества, в том числе и залогового. В данной ситуации имеется два пути решения. Первый путь наиболее простой и применим для супругов, которыми принято решение произвести раздел залогового имущества на равные доли. Второй, следовательно, применим для тех супругов, которые имеют намерение произвести раздел имущества на не равные доли.
Итак, рассмотрим первый вариант решения проблемы по разделу залогового имущества. После завершения процедуры расторжения брака, бывшие супруги продолжают исполнять обязательства по кредитному договору. Супругам необходимо оформить по 1/2 доли в праве общей собственности на недвижимое залоговое имущество и осуществлять выплаты пропорционально своей доле. Затем, бывшим супругам необходимо обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору. Однако, практика по такому варианту решения проблемы противоречива и имеется большая вероятность, что судом будет отказано в заявленных требованиях, так как по мнению банков, такие требования супругов нарушают их права как кредитора.
Рассмотрим второй вариант решения проблемы по разделу залогового имущества. Данное решение подойдет для тех супругов, которые хотят разделить залоговое имущество не на равные доли, либо один из супругов совсем не желает больше являться созаемщиком. В случае, если один из супругов отказывается быть созаемщиком, то в данном случае он не должен претендовать на жилое помещение. В этом случае одному из супругов необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о разделе имущества. В требованиях искового заявления необходимо заявить требование о прекращении права общей совместной собственности. В этом случае требования о разделе долга по кредитному договору не выдвигаются. Так как отсутствуют требования о разделе долга, а рассматривается вопрос только о разделе имущества, то привлекаемый к делу в качестве третьего лица банк как правило не имеет возражений по той причине, что права банка в случае раздела залогового имущества между супругами не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а банк осуществляет принадлежащее ему залоговое право в том же режиме. В данном случае не происходит изменение кредитного договора в части перевода долга, следовательно, нет необходимости получать согласие от банка, которое предусмотрено статьей 391 ГК РФ.
После получения решения суда и вступления его в законную силу необходимо внести изменения в ЕГРН и получить новое свидетельство на залоговое имущество. Однако в данном случае оба супруга все еще продолжают оставаться солидарными должниками по кредитному договору. Для того чтобы вывести второго супруга из состава заемщиков необходимо обратиться в банк с заявлением о переводе долга. К заявлению необходимо приложить новое свидетельство и решение суда. Как показывает практика, в данном случае банк дает согласие на перевод долга.
Для использования выше рассмотренных вариантов между супругами должно быть достигнуто полное согласие о разделе залогового имущества. Супруги должны иметь полное представление о том, как они хотят осуществлять пользование общим имуществом и главное, как нести взятые на себя обязательства по выплате за залоговое имущество.
Нередко случается так, что супруги не могут достигнуть решения в вопросе раздела залогового имущества. В таких случаях у супругов имеется только один вариант решения вопроса — это продажа недвижимого имущества, приобретенного с привлечением кредитных средств. В данном случае супругам необходимо обратиться в банк с заявлением о намерении продать залоговое имущество и погасить кредитную задолженность. После продажи недвижимого имущества из полученных за него денежных средств производится погашение ипотечного кредита, а остальные денежные средства выдаются на руки созаемщикам, которые они могут поделить между собой либо распорядиться ими на свое усмотрение.
Литература:
- Ахметьянова З. А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. — 2015. — № 7. — С. 14–17.
- Баянов С. Раздел квартиры в ипотеке // ЭЖ-Юрист. — 2014. — № 32. — С. 5.
- Пластинина Н. Залог недвижимости и права бывших супругов // Жилищное право. — 2015. — № 1. — С. 28–36.
