Библиографическое описание:

Салтыков А. П. Исторический опыт оценочной деятельности России как основа организации системы оценки объектов недвижимости // Молодой ученый. — 2010. — №1-2. Т. 1. — С. 256-259.

В настоящее время сложилось убеждение, что оценочная деятельность – одно из новых направлений, появившихся в России с началом рыночных реформ в экономике. Во многом это действительно так, учитывая, что специальность «оценщик» приравнена к профессии сравнительно недавно - постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации от 27.11.1996 № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)».

Вместе с тем, изучение исторических материалов свидетельствует о существовании оценочной деятельности в России задолго до этого. Так, формирование предпосылок для возникновения оценочной деятельности началось еще в XV веке. В те времена объектом оценки в основном выступали земельные участки при распределении владельцев на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам. При этом писцами и подьячими, которых с большой долей условности можно считать первыми оценщиками, составлялись писцовые книги по результатам описи земель. Описание земли было достаточно условным, по которому невозможно было установить характеристики земельных участков. Лишь в XVII веке в оценке земель проявляются элементы системного подхода, начинается учитываться правовой статус земель, количество крестьянских дворов, качество и назначение земель. Примечательно, что земли оценивались вместе с прикрепленным к ним зависимым крестьянством.

В XVIII веке получила распространения практика проведения оценки по поручению судов. Необходимость этого возникала при осуществлении судебных разбирательств в основном по делам о наследстве, залоге, разделе, продаже имений. Примечательно, что до 30-х годов XVIII века был утвержден такой порядок: если имущество не было продано за ту цену, которую определил оценщик, или за большую, то деньги взыскивались с оценщика. Об этом свидетельствует выдержка из указа № 7556-апреля 8: «А понеже известно есть, что ценовщики всегда ценят низшими ценами, а может быть оттого, что если он ценит  настоящею ценою, а за оную никто не купит, то накладывали на ценовщиков неволею и правили оныя деньги с них; того ради перед оценкою за день ценовщиков приводить к присяге в том, что им ценить правдивою ценою, что чего стоит, не прибавляя и не убавляя цены, под опасением штрафа, яко нарушителям своей присяги; при том же и то объявить им, ежели какая вещь по той цене, как они оценили, и не продается ниже их оценки, и за такие вещи с них по оценке взыскания не будет, как было прежде» [6, с. 455].

Иными словами, можно предположить, что оценщик нес материальную ответственность за заключение сделки по той стоимости, которую он сам определял. Учитывая целевую ориентацию сделки, оценщику предстояло не столько определить объективную стоимость объекта, сколько цену с учетом всех особенностей сделки, включая условия ее заключения, характеристик объекта, а также обоюдных интересов участников сделки. Таким образом, в результате получалась некая величина, характеризующая цену данной конкретной сделки с учетом интересов всех сторон.

Указанный распорядительный документ обозначил первый шаг от установления цены к определению независимой объективной стоимости. С оценщика снимается ответственность за заключение сделки и накладывается новая под угрозой штрафа – определение объективной стоимости.

Данная тенденция получила свое дальнейшее развитие. Указом 1758 года № 8822-ноября 6 установлено, «… когда в оценке тех имений присланы будут ценовщики: то, утвердя оных ценовщиков надлежащею по указу 1758 года присягою оную им объявлять, чтоб они ценили те имения настоящею правдивою ценою, не имея в том никакого опасения, ибо хотя по той их оценке те имения не продадутся, то с них за те оцененныя имения по их оценке взыскания, також и самим тех оцененных вещей по той оценке в неволю, как прежде бывало, отдачи не будет; а потом когда придет время продажи, то деревни продавать, положа сбиранных с оных доходам 10-летнюю цену … а дворы продавать, применяясь в одной только оценке, ища всеми мерами приращения казенного интереса, по присяжной своей должности». [7, с. 299] Примечательно, что в указе содержится одна из первых методических рекомендаций по оценке – расчет по приносящему доходу. Данный способ нашел отражение в применяющемся в настоящее время доходном подходе.

Такое обстоятельство дел, при котором оценщик не отвечал в конечном итоге за совершение сделки, а лишь определял некую стоимость, обусловили возможность оценщиков определять не столько «настоящею правдивою» стоимость, сколько стоимость, желаемую одной из заинтересованных сторон. Попытка пресечения этого заложена в указе № 13811-июня 1: «… иногда случается, что ценовщики при оценке имения по какой-либо страсти одной стороне наровня, а на другую посягая, ценят высокой ценою так, что с аукционного торгу не только с наддачей сверх нее, но и по иной в месяц не распродается; в таком случае, по мнению его губернатора, и надлежит оное имение отдать им, а сколько по оценке суммы окажется, оную с них взыскать и просителя удовольствовать; ибо в том никакой им обиды быть не может потому, что они сами такую цену клали, а чрез то буде иметь страх неумеренно ценить» [9, с. 515]. В этом же документе практически впервые появляется требование к профессионализму оценщиков – «… требовать их единовременно из тех мест, где кто ведом, и таких людей, которые бы о качестве оцениваемых вещей могли иметь совершенное сведение» [9, с. 516]. В это же время провозглашается обязательность специализации оценщика: «ценить таким ценовщикам, которые знают цену тем вещам, а не такими, например, который торгует хлебом, или лаптями, а его заставят ценить алмазныя и прочия драгоценные вещи…»  [9, с. 516]

По мере развития оценочной деятельности в России сложилось мнение, что оценщик не может и не должен единолично отвечать за недостоверность результатов оценки, ответственность должна возлагаться не только на него самого, но и на общество: «… а умение, которое произойдет от того противу той суммы, в коей приняты оные в залог, по точной силе доклада Министра Внутренних Дел в 1 день июня 1809 года Высочайшее утвержденнаго, взыскать с ценовщиков и городских обществ, избравших их, распространив сие правило как на все прочия места, где подобные случаи впредь встретиться могут». [10, с. 1067] Подобная идея послужила прототипом современной ситуации ответственности СРО за нарушения состоящих в ней оценщиков.

XIX век является периодом рассвета оценочной деятельности в России. Понятие «оценивать» в значении «ценить, полагать, назначать чему цену, определять стоимость чего» [3, с. 803] появляется в словаре В.И. Даля. Там же упоминаются такие понятия, как «оценщик» («кто ценит, оценяет»), «оценное дело», «оценочная комиссия».

«Городовое положение» 1870 года закрепило за органами самоуправления право осуществлять оценку недвижимости для целей налогообложения: «Размер оценочного сбора с недвижимых имуществ определяется городскою думою в процентах с чистого дохода от недвижимых имуществ, определенного городским общественным управлением посредством оценки» [2]. В 1860-1880 годах под руководством земств были осуществлены работы по оценке недвижимости по всей территории Российской империи. При этом в силу развития во второй половине XIX века промышленности и торговли, роста крупных городов, земля перестает быть ключевым объектом оценки. Предметом налогообложения, а следовательно, и оценки, становятся фабрики, заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства и другое недвижимое имущество.

8 июня 1893 года правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях. Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами». По сути, это был первый в России закон об оценочной деятельности. [1, с. 11] Закон устанавливал, что оценку могли осуществлять Губернские и Уездные оценочные компании, а также Земские управы. Также установлен порядок формирования оценочных компаний и их вертикальная иерархия. Кроме того законом устанавливался единственный, уже ставший традиционным, критерий определения стоимости – доходность объекта («по средней чистой ихъ доходности» [8]).

Главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т. д.

Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль общественного мнения.

08.07.1894 министр финансов Витте утвердил «Инструкции об оценке недвижимого имущества», служившие неким методическим разъяснением принятого ранее закона. Несмотря на это, первые результаты оценочной работы показали, что, вопреки усилиям губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им не удалось добиться создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии.

Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Функции непосредственной оценки имущества были возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях.

Постепенное промышленное развитие России, а также укрепление торговых отношений, определили появление новых видов и форм оценок. С вовлечением в объекты оценки машин и оборудования, большое внимание стало уделяться такому фактору, как износ.

Начало XX века характеризуется периодом активной работы по переоценке недвижимого имущества. Так, первая массовая переоценка проведена в 1901 году, в 1910 – переоценка основных производственных фондов. Планировалось проведение переоценки недвижимости в 1914 году, но она не состоялась в связи с началом Первой мировой войны.

1917 год в России ознаменован сменой власти, методологическое развитие оценочной деятельности в направлении, принятом до 1914 года было приостановлено. Оценка рыночной стоимости оказалась не востребована, так как страна отказалась от рыночных отношений и частной собственности.

В СССР проводились полные генеральные переоценки, целью которых было изучение основных фондов страны, приведение балансовой стоимости объектов основных фондов в соответствие с установленными нормативами затрат на их производство и восстановление. Так, например, первая переоценка основных производственных фондов была проведена в 1935 году.

Функции по решению практически всех вопросов, связанных с инвентаризацией, оценкой, переоценкой и регистрацией основных фондов были возложены на региональные отделения Бюро технической инвентаризации. Так как данная работа носила узкую целевую направленность, оценочная деятельности фактически не развивалась.

Лишь с 1970-х годов в оценочной деятельности появилось новое направление оценки - как прикладной научной деятельности по определению эффективности – в особенности, «новой техники» и научно-технического прогресса, т.е. инновационной экономики.

Новый импульс развития оценочная деятельность получила с переходом от плановой социалистической экономики к рыночной. Сейчас можно с уверенностью заявлять о начале новой эпохи в развитии оценочной деятельности в России.

Современный этап развития оценочной деятельности в России условно можно разделить на шесть периодов.

В период с 1991 по 1993 год в России произошли события, которые явились предпосылками для зарождения института независимой оценки. Это было связано с началом приватизации государственной собственности и прекращением государственного регулирования цен. Данный этап характеризуется отсутствием профессиональных кадров в этой области, а также каких-либо стандартов и методических рекомендаций. Оценка имущества проводилась работниками БТИ, экспертами страховых компаний, аудиторами, независимыми экспертами. В качестве основы для оценки использовались Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки, Единые стандарты профессиональной практики оценки США и так далее.

Период с 1994 по 1996 года можно охарактеризовать как этап становления оценочной деятельности в России. Осенью 1993 года Министерством государственного имущества Российской Федерации совместно с представителями Института экономического развития МБРР проведен первый семинар по оценочной деятельности, организованы первые курсы по подготовке специалистов по оценке недвижимости, издаются первые учебные пособия, не потерявшие актуальность до сих пор (учебник Е.И Тарасевич «Методы оценки недвижимости», учебник «Оценка бизнеса» под редакцией А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой и др.). В 1995 году проведена работа по первой переоценке основных фондов с привлечением независимых экспертов-оценщиков, в результате чего новые специалисты смогли получить необходимый опыт работы. Этап характеризуется становлением системы профессиональных кадров в оценке.

С середины 90-х годов независимая оценка стала явлением хозяйственной жизни. [4, с. 3] Период с 1996 по 1998 года ознаменован закреплением за оценочной деятельностью статуса «профессиональной». Этап ознаменован тремя ключевыми событиями: утверждение 27.11.1996 Минтруда России должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)», 24.12.1998 должности «оценщик интеллектуальной собственности» и принятие 16.07.1998 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действующего в настоящее время. Одновременно проводятся попытки стандартизации оценочной деятельности. Так, в 1998 году приняты два ГОСТа – «Единая система оценки имущества. Основные положения» и «Единая система оценки имущества. Термины и определения», которые, впрочем, были практически сразу отменены как некорректные.

Период с 1998 по 2006 год можно охарактеризовать как этап усиления государственного регулирования оценочной деятельности, выраженного в форме лицензирования. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 № 258 утверждено Положение о лицензировании оценочной деятельности, устанавливающее ее жесткое централизованное регулирование, которое, впрочем, впоследствии было отменено с одновременным принятием нового положения. Заметим, что попытка установления системы лицензирования была предпринята столичной властью еще в 1997 году, однако система лицензирования просуществовала менее года. В 1999 году была предпринята повторная попытка введения лицензирования, которая сопровождалась закреплением основ аккредитации уполномоченных оценщиков. Однако соответствующее распоряжения Мэра Москвы также было отменено решением Верховного Суда Российской Федерации в марте 2001 года как противоречащее действующему законодательству.

Оценка все активнее используется органами власти в управлении государственным и муниципальным имуществом. 06.07.2001 постановлением Правительства Российской Федерации № 519 принимаются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», устанавливающие ряд требований к проведению оценки. По состоянию на начало 2003 году оценочную деятельность осуществляли уже порядка 10 тысяч профессиональных оценщиков. В этих условиях механизм лицензирования и прямого государственного контроля уже не мог обеспечить в должной степени защиту прав потребителей оценочных услуг. В результате, Федеральным законом от 27.07.2006 № 157-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской федерации» прекращено лицензирование оценочной деятельности, намечено становление саморегулирования в этой области.

Период с 2006 по 2008 год характеризуется как этап укрепления основ саморегулирования оценочной деятельности. Так, во второй половине 2007 года были зарегистрированы все семь действующих в настоящее время Саморегулируемых организаций оценщиков (СРО). Вместе с тем активная работа по развитию оценочной деятельности проводится на уровне государства. Так, 20.07.2007 Минэкономразвития России утверждает стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3), действующие в настоящее время.

С 2008 года по настоящее время – окончательное закрепление саморегулирования оценочной деятельности, выраженное, в частности, в передаче ряда функций, в том числе разработки федеральных стандартов оценки, Национальному совету по оценочной деятельности. Государство все больше выступает в роли участника рынка оценочных услуг, а не его регулятора.

Таким образом, вопреки сложившемуся убеждению, исторический анализ показывает, что отечественная оценка существует несколько столетий, на протяжении которых сформировались различные ее виды формы, подходы и методы. Применяемые ранее нормы оценки послужили прототипами современных организационно-методических основ оценочной деятельности. Пройденный государством и оценочным сообществом путь развития оценочной деятельности является бесценным опытом, выявившим и определившим традиции и историческую предопределенность развития с учетом особенностей России как государства. Исторический опыт, несомненно, должен служить базой для дальнейшего развития системы оценки в России.

 

Литература:

1.                 Горб-Ромашкевич Ф.С. Очерки по истории, теории и практике податной оценки недвижимых имуществ. – СПб., 1905

2.                 Городовое положение 1870 года [Электронный ресурс] // URL: www.admgor.nnov.ru

3.                 Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка. Том 2. - СПб.: Издание книгопродавца-типографа М. О. Вольфа, 1881. – 810 с.

4.                 Залавская О.М. Правовое регулирование оценочной деятельности: автореферат дис. … кандидата юридических наук: 12.00.03 / Волгоградская академия МВД России. – Волгоград, 2005

5.                 Полное собрание законов Российской империи, том 10, 1731-1739 гг.

6.                 Полное собрание законов Российской империи, том 11, 1740-1743 гг.

7.                 Полное собрание законов Российской империи, том 13, 1749-1753 гг.

8.                 Полное собрание законов Российской империи, том 19, 1770-1774 гг.

9.                 Полное собрание законов Российской империи, том 33, 1815-1816 гг.

 

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle