Дебиторская задолженность как негативный фактор деятельности управляющей жилищной компании



Как известно, в процессе хозяйственной деятельности организации вступают в экономические взаимоотношения и выполняют функции дебиторов и кредиторов. Под дебиторской задолженностью принято понимать задолженность организаций, физических лиц перед данной организацией за уже поставленные (отгруженные) товары, продукцию или за предоставленные услуги. В соответствии с международными стандартами финансовой отчетности дебиторская задолженность рассматривается как сумма, причитающаяся компании от покупателей (дебиторов).

Основной негативный фактор дебиторской задолженности -это изъятие, отвлечение из хозяйственного оборота денежных и других собственных платежных средств, при чем этот процесс может стать причиной нехватки средств, необходимых предприятию для расчетов с поставщиками, сотрудниками, бюджетом.

Дебиторская задолженность присуща любым организациям, вне зависимости от формы собственности и вида деятельности. В частности очень непростая ситуация наблюдается в сфере ЖКХ. Можно сказать, что к дебиторской задолженности причастны сразу 3 агента: это прежде всего собственники жилых и нежилых помещений, управляющая жилищная организация и поставщик коммунальной услуги. Обычно в этом треугольнике управляющая компания выступает лишь посредником между собственником (потребителем КУ) и поставщиком (производителем и продавцом КУ), т. к. не занимается ни производством, ни продажей коммунальных услуг, не имеет дохода от реализации этих услуг.

Т. к. поставщику выгоднее и проще заключить общий договор снабжения на дом, а не с каждым собственником многоквартирного дома, то в результате неплатежей собственников дебитором становится управляющая компания со всеми вытекающими отсюда последствиями: нехватка средств для расчетов с поставщиками за поставленные коммунальные ресурсы — приходится брать средства из статьи «Содержание жилья», что негативно сказывается на текущем обслуживании жилого фонда, разбирательства с судебными и контролирующими органами.

Заключение индивидуальных договоров с каждым собственником по поставке коммунальных ресурсов в ближайшее время маловероятно, поэтому одной из главных задач управляющей компании является работа с дебиторской задолженностью собственников помещений, необходимо четко отслеживать и анализировать состояние задолженности по видам:

‒ текущая — задолженность за текущий месяц,

‒ просроченная — задолженность от 1 до 3-х месяцев.

‒ безнадежная — свыше полугода, либо возникшая при смене собственника.

В соответствии со ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при чем данная обязанность возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Исходя из того, что дебиторская задолженность в сфере ЖКХ имеет свои особенности, т. е. может возникнуть со стороны собственника и, как следствие, со стороны управляющей компании в пользу поставщика, можно назвать следующие причины ее возникновения: недобросовестность потребителя или его несостоятельность по оплате отпущенных коммунальных ресурсов, регулярный рост тарифов, а так же переход на 100 % оплату собственниками потребленных ими ресурсов. [2]

Собственник помещения очень часто свои просроченные платежи не воспринимает в качестве образовавшегося долга, а потребленные ресурсы рассматривает как данность, бесплатное благо. При этом «портрет» должника расплывчат — им может оказаться любой гражданин с низким уровнем платежной дисциплины. Должниками часто бывают те, кто входит в контингент с низким уровнем дохода, кто не доволен очередным повышением тарифов, либо собственники с высоким уровнем дохода, которые просто не хотят оплачивать счета вовремя.

В свою очередь, управляющие компании становятся заложниками сложившейся ситуации- средства, собираемые на содержание и текущие ремонты жилого фонда, приходится отдавать поставщику услуги, дабы не нарушить условия договоров по ресурсоснабжению. Таким образом, могут нарушаться графики проведения других мероприятий по содержанию жилого фонда- откладываться плановые ремонты, срываться планы по проведению технического обслуживания инженерных систем дома, подготовки к отопительному сезону и т. д., возникают трения с контролирующими органами по поводу дебиторской задолженности, с поставщиками ресурсов по поводу нарушения договорных обязательств, иногда случаются и судебные разбирательства.

Так же интересным аспектом является обязанность управляющих организаций заключать договоры на обслуживание имущества всех граждан, проживающих в доме, вне зависимости от того, являются они должниками или нет. То есть управляющие организации не могут самостоятельно выбирать платежеспособных собственников, так как на пример это может делать кредитная организация.

Сложность работы с дебиторами заключается в том, что отключение или ограничение конкретному должнику подачу коммунальных ресурсов таких как: водоснабжение, водоотведение, отопление, а иногда и подача электроэнергии практически невыполнимо по техническим причинам. Инженерные системы многоквартирного дома устроены таким образом, что отключить можно только стояк, подъезд или дом, но не отдельную квартиру. Естественно, что добросовестные плательщики не должны пострадать от принимаемых мер по отношению к недобросовестным соседям.

В свете вышеизложенного роль проводимых мероприятий по недопущению дебиторской задолженности и снижению образовавшейся трудно переоценить.

Главное- работа должна выполняться на регулярной основе ответственным лицом. В настоящее время в управляющих организациях может использоваться комплекс мер по недопущению и сбору дебиторской задолженности:

1. Контроль и анализ состояния дебиторской задолженности- сюда входят процедуры по ежемесячному отслеживанию долгов, составление реестров должников с остатками сумм по лицевым счетам, подключение юридической службы для проведения работы по досудебному урегулированию.
2. Оповещение должников- можно проводить с помощью телефонных звонков либо вывешивая списки должников на видном месте, на пример на досках информации в лифтовых холлах, так же можно извещать должников в индивидуальном порядке в письменном виде. Обычно большинство должников гасят свою задолженность и к ним меры больше не применяются.
3. Личные беседы с должниками -если человек выказал заинтересованность в погашении своего долга, желательно пригласить его на встречу, в ходе которой составить соглашение о графике гашения образовавшейся задолженности. Данный вид воздействия является одним из самых эффективных.
4. Заключение соглашений о реструктуризации долга — это двухсторонний документ, по которому в соответствии с утвержденным графиком должник обязуется в течение 2–3 месяцев закрыть образовавшуюся задолженность и обязуется не допускать образования новой.
5. Начисление пени — в ч. 14 ст. 155 Жилищного Кодекса РФ предусмотрена мера гражданско-правового воздействия на лиц, которые допускают образование дебиторской задолженности. [1] Такие лица обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты.
6. Ограничение или приостановление подачи коммунальной услуги- обычно это выражается в ограничении подачи электроэнергии. На основании ст. 117 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» управляющая компания вправе ограничить подачу коммунального ресурса должнику, предварительно письменно уведомив его за 30 дней до планируемого отключения.
7. Предсудебное воздействие- это направление должнику уведомления о намерении обраться в суд за взысканием задолженности.
8. Взыскание задолженности в судебном порядке выражается в получении решения суда о взыскании (получение исполнительного листа). В дальнейшем документ передается в службу судебных приставов, и работу с должником продолжают уже они. [4]

Реформа сферы жилищно-коммунального хозяйства была вызвана необходимостью преобразований в данной сфере, неудовлетворительной работой жилищно-коммунальных служб, большой изношенность инженерных сетей и растущим процентом ветшающего жилья. Выход виделся в переводе сферы в рыночное русло, предоставление гражданам прав собственности на недвижимое имущество обернулось для собственников бременем обязанностей по уплате налогов, сбором средств на капитальный ремонт дома и обязанностью оплачивать все потребленные коммунальные ресурсы, а так же текущие ремонты общего имущества. [3]

Эти факторы вместе с ежегодным ростом тарифов на оказание коммунальных услуг и цен на энергоносители вызывают в свою очередь рост дебиторской задолженности собственников жилых помещений и, как следствие, задолженность управляющих компаний в пользу поставщиков. В данной связи управляющим компаниям необходимо приложить все усилия для обеспечения мер по снижению, а главное по недопущению возникновения дебиторской задолженности.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 (ред. от 13.07.2015) // Электронный ресурс.URL: http://docs.cntd.ru/document/499010471

2. Проблемы современной экономики. № 2, 2010 г.// Электронный ресурс.URL: http://cyberleninka.ru/article/n/stanovlenie-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-istorii-noveyshey- rossii
3. Реформа ЖКХ:итоги и перспективы // Электронный ресурс. URL: http://socialexpo.ru/index.php?page=reforma-zhkh-itogi-i-perspektivy
4. Взыскание задолженности за услуги ЖКХ сегодня и завтра
5. ГАРАНТ.РУ: // Электронный ресурс.URL: http://www.garant.ru/article/490131/#ixzz3u5HHUkv4