Библиографическое описание:

Шеремет Н. Г., Коротков А. В. Экономико-статистический анализ рынка жилья // Молодой ученый. — 2016. — №5. — С. 446-452.



Наряду с проблемами здоровья и образования, в число наиболее значимых для россиян входит и жилищная. Не случайно проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» занял достойное место среди национальных проектов. По вниманию, которое уделяется ему со стороны СМИ и широкой общественности, он занимает лидирующее место.

Актуальность темы исследования обоснована тем, что жилищная проблема — действительно исключительно сложная, острая и дорогостоящая с точки зрения ее решения. Огромная доля неблагоустроенного жилого фонда, с которым Россия вступила в 21 век, еще долго будет оказывать влияние на общую ситуацию в жилищной сфере. Низкая обеспеченность россиян жилыми метрами, большая доля населения, вообще не имеющая отдельного жилья, — это одна из главных задач, которую российскому обществу предстоит решить.

Цель исследованияизучение экономических и социально-демографических факторов, определяющих развитие рынка жилья на региональном уровне.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

  1. раскрыть понятие «рынок недвижимости», его особенности;
  2. сформировать и обосновать систему показателей, определяющих развитие рынка недвижимости;
  3. проанализировать динамику и структуру основных показателей;
  4. изучить социально-демографические детерминанты поведения потребителей на рынке недвижимости в разрезе субъектов РФ.

Объект исследованиярынок недвижимости РФ.

Предмет исследованиятенденции изменения показателей, характеризующих рынок недвижимости.

Информационной базой исследования явились официальные данные Федеральной службы государственной статистики России, разработки ведущих отечественных и зарубежных исследователей по изучаемой тематике, интернет источники. В работе использованы данные Федеральной службы государственной статистики. Расчеты проводились в пакете обработки статистических данных Stata и Excel.

Недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости в России имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. Собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей; то, что удовлетворяет разнообразные личные потребности людей (физиологические, духовные, в безопасности, в уважении, престиже) с одной стороны, с другой стороны — приносит доход собственнику. В связи с этим население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, более эффективные формы занятости. Как следствие, повышается уровень деловой активности в стране, и появляются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, создающие основы экономического роста. Кроме того, в процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений (как формы отложенного спроса ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости).

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном “месте” осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей.

  1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.
  2. Относительно небольшое объем рынка по сравнению с рынками товаров и услуг.
  3. Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки.
  4. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития — этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов — участников рынка недвижимости. Анализ рынка аренды жилья имеет большое практическое значение. Для успешной реализации программ обеспеченности населения жильем необходимо провести статистический анализ сложившейся ситуации, который позволит выявить основные причины и последствия, проанализировать и спрогнозировать поведение потребителей на данном рынке.

Показатели, использующиеся для анализа рынка жилья и жилищных условий:

1) жилой фонд, включающий в себя следующие показатели: общую площадь жилого фонда, жилую площадь, число квартир, распределение жилого фонда по возрасту и степени износа, уровень благоустройства жилого фонда, распределение жилого фонда по степени комфортности, средний размер построенных квартир, количество квартир

2) обеспеченность населения жилой площадью, включающий в себя: уровень обеспеченности, а также распределение домашних хозяйств с разным числом членов, числом детей и пр.

3) жилищно-коммунальные услуги, состоящие из: доли расходов на оплату ЖКУ, уровень возмещения населения затрат на ЖКУ, тарифы на ЖКУ, доли расходов на оплату ЖКУ, субсидии и льготы на оплату ЖКУ

Одним из показателей качества жилища является обеспеченность населения жилой площадью, он находится по следующей формуле:

Уровень обеспеченности жильем = общая площадь наличного жилищного фонда/ среднегодовая численность постоянного населения.

Таблица 1

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Жилищный фонд, млн. кв.м.

2955

3002

3060

3116

3177

3231

3288

3349

3359

3473

Среднегодовая численность населения, млн. чел.

143,8

143,2

142,8

142,8

142,7

142,9

142,9

143

143,3

143,7

Уровень обеспеченности жильем

20,5

21,0

21,4

21,8

22,3

22,6

23,0

23,4

23,4

24,2

В настоящее время фактическая обеспеченность жителей Российской Федерации значительно меньше, чем в большинстве развитых стран. Так, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40–50 кв. м общей площади на одного жителя, а в среднем по Российской Федерации — 24,2 кв. м (2014 г.).

Минимальные международные стандарты предусматривают наличие у каждого члена домохозяйства отдельной комнаты наряду с общей комнатой для совместного пребывания его членов (или двух комнат — для большого домохозяйства). Размер общей площади на одного проживающего должен составлять не менее 30 кв. м.

Специальные нормативы, используемые в Российской Федерации для разработки программ по обеспечению населения жильем, также значительно ниже упомянутых международных стандартов. Так, федеральный стандарт социальной нормы площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек составляет 18 кв. м общей площади, на семью из двух человек — 42 кв. м, на одиноко проживающего человека — 33 кв. м.

Для изучения ценовых вопросов на рынке первичного жилья, был проведен средних цен по субъектам Российской Федерации.


Таблица 2

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

на конец года; руб. за один квадратный метр общей площади

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Российская Федерация

25 394

36 221

47 482

52 504

47 715

48 144

43 686

48 163

50 208

51 714

Центральный федеральный округ

34 773

47 821

62 189

70 075

62 287

63 592

53 088

56 333

59 697

58 361

г. Москва

58 398

88 590

113 501

127 246

131 218

144 342

129 524

129 966

151 517

174 538

Северо-Западный федеральный округ

24 442

37 457

58 360

64 642

66 496

55 199

52 096

59 947

65 600

68 647

г. Санкт-Петербург

31 343

45 460

80 251

88 729

90 162

78 243

78 851

88 238

95 287

96 683

Южный федеральный округ

17 721

23 072

32 221

41 053

37 214

39 269

37 827

40 721

40 715

42 182

Приволжский федеральный округ

17 852

28 964

36 449

40 063

35 922

36 642

35 676

41 295

43 094

45 764

Уральский федеральный округ

23 410

35 385

43 691

41 982

39 028

43 556

41 509

46 685

50 091

54 541

Сибирский федеральный округ

21 210

25 952

36 634

38 781

35 005

35 790

39 735

42 964

44 689

47 450

Дальневосточный федеральный округ

26 356

31 460

36 511

44 995

48 726

48 028

44 906

54 654

58 950

62 140


Изучим динамику средних цен на первичном рынке жилья в целом по Российской Федерации, по Москве, Санкт-Петербургу и по Южному федеральному округу.

В целом по РФ наблюдается рост средней цены на рынке жилья. Абсолютный прирост цены на конец 2014 г. по сравнению с концом 2005 г. составил 26 320 руб. (или 203,7 %).

Самый резкий рост цены зафиксирован в 2006 году, тогда средняя стоимость 1 квадратного метра по сравнению с 2005 г. на 10 827 руб.

В 2009 году по сравнению с 2008 годом стоимость квадратного метра уменьшилась на 4 789 руб. Это можно связать с мировым финансовым кризисом, наступившим в сентябре 2008-го. Московский рынок недвижимости фактически замер в IV квартале года. Девелоперы столкнулись с трудностями финансирования, прекратилась выдача ипотечных кредитов, покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на сокращение цен. При этом в большинстве своем застройщики не спешили еще сокращать цены.

Стоимость 1 квадратного метра жилья в Москве в 3,4 раза превышает среднюю цену по РФ. За изучаемый период времени, был только один год, когда средняя цена снизилась (в 2011 году по сравнению с 2010 годом на 14 818 руб. или на 10,27 %.) В 2014 году по сравнению с 2013 годом, несмотря на начавшийся валютный кризис, средняя цена 1 квадратного метра жилья увеличилась на 23 021 руб. или на 15,19 %.

Санкт-Петербург занимает второе место по наибольшей цене за 1 квадратный метр в РФ. Однако, средняя цена растет значительно медленнее, чем в Москве. Например, в 2014 году по сравнению с 2013 годом она увеличилась всего на 1,47 %.

Самые дешевые цены представлены на первичном рынке жилья Южного федерального округа. Средняя цена за изучаемый период составила 35 200 руб. за 1 квадратный метр, что на 9 924 руб. меньше, чем в среднем по РФ.

Уровень благоустройства жилищного фонда значительно варьируется по экономическим районам и в еще большей степени по городским и сельским поселениям.

Можно заметить, что благоустройство городского жилищного фонда намного выше, чем сельского. Почти 90 % всего городского фонда оборудовано водопроводом, водоотведением, отоплением и ваннами. При этом всего 23–26 % общей площади городского жилищного фонда оборудовано напольными электроплитами.

Что же касается сельского жилищного фонда, то около 75 % общей площадь оборудовано газом, 3–6 % — напольными электроплитами. Около половины площади обладают водопроводами и отоплением. Горячее водоснабжение присутствует только у 30 % сельского жилищного фонда.

Таблица 3

Год

Удельный вес общей площади, оборудованной

Водопpоводом

Водоотведением (канализацией)

Отоплением

ваннами (душем)

газом (сетевым, сжиженным)

гоpячим водоснабжением

напольными электpоплитами

Городской жилищный фонд

2005

88

86

91

81

68

79

23

2006

88

86

91

81

68

79

23

2007

88

86

91

81

68

79

24

2008

89

87

91

81

67

80

24

2009

89

87

92

81

67

80

24

2010

89

87

92

81

67

80

25

2011

90

88

92

81

67

80

25

2012

90

88

92

81

66

80

26

2013

90

88

92

82

65

81

26

2014

86

84

88

78

62

77

25

Сельский жилищный фонд

2005

43

34

52

26

75

22

3

2006

44

34

54

26

75

22

3

2007

45

35

55

27

75

23

3

2008

46

37

57

27

74

24

3

2009

47

38

59

28

74

25

3

2010

48

39

60

29

75

25

4

2011

49

39

61

29

74

26

4

2012

49

40

61

29

74

27

4

2013

52

41

64

31

73

28

5

2014

54

43

65

33

73

30

6

Потребители на рынке жилья представляют собой крайне сложный объект исследования. Во-первых, приобретение жилья является одной из самых крупных и редких покупок в жизни семьи. Во-вторых, процессы выбора и приобретения жилья включают длительный период планирования, вплоть до выстраивания стратегии на протяжении всего жизненного цикла семьи. В-третьих, приобретение жилья предполагает высокую степень вовлеченности потребителей в процесс принятия решения. Кроме того, потребителем на данном рынке выступает не отдельно взятый человек, а семья.

Для изучения поведения потребителей на рынке недвижимости используются следующие количественные показатели:

  1. Характеристики уровня дохода. Анализ опыта исследований в рассматриваемой области, проведенный в теоретической части работы, обуславливает необходимость включения характеристик уровня дохода семьи в анализ.
  2. Характеристики жилья. При анализе жилищных предпочтений семей рассматривалось несколько показателей. В частности, определенное значение имеют тип и особенности владения жильем, качество жилищного фонда в собственности, доступ к услугам ЖКХ. Кроме того, в анализ были включены показатели общей и жилой площади жилья, а также число комнат.
  3. Характеристики семьи. Данный показатель может быть сконструирован из следующих переменных: состав семьи, наличие детей и возраст младшего ребенка и т. д. На региональном уровне имеют значение плотность населения, показатели брачности и разводимости.

В соответствии с данной классификацией в работе использованы следующие статистические показатели по субъектам РФ по состоянию на 2013 год (табл.4):

Таблица 1

Система исследуемых социально-демографических показателей

Характеристика доходов

а1

Размер среднедушевых доходов, руб.

Характеристика жилья

b1

b2

b3

b4

b5

b6

b7

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв.м. на чел.

Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда, %

Удельный вес населения, неудовлетворенного жилищными условиями, %

Удельный вес населения, планирующего улучшить жилищные условия, %

Удельный вес общей площади, оборудованной водоотведением (канализацией)

Удельный вес общей площади, оборудованной отоплением

Протяженность дорог с усовершенствованным дорожным покрытием, в % от общей протяженности дорог

Характеристика семьи

с1

с2

с3

с4

с5

с6

с7

Коэффициент естественного прироста, ‰

Коэффициент механического прироста, ‰

Коэффициент брачности, ‰

Коэффициент разводимости, ‰

Средний размер частного домохозяйства, чел.

Удельный вес экономически активного населения, %

Плотность населения, чел. на кв. км.

Хотя показатели b1,..., b7 и с1,..., с7 позволяют дать комплексную оценкусостояния жилищного фонда в регионе и демографических особенностей потребителей на рынке жилья, использование всех показателей в отдельности затруднено. Возникает необходимость снижения размерности признакового пространства и формирования агрегированных индикаторов жилья и семьи.

Одним из наиболее эффективных способов снижения размерности признакового пространства является факторный анализ. С вычислительной точки зрения, он более предпочтителен, чем вычисление многомерных средних величин, поскольку первый фактор будет содержать в себе максимальную долю изменчивости рассматриваемых признаков. Иными словами, происходит максимизация информации об изучаемом явлении, а не усреднение значений.

Поскольку наша задача — формирования интегральных показателей, нас будут интересовать только первые факторы, содержащие наибольшую долю изменчивости исходных признаков. Выявлено, что наилучшему в терминах собственных объясненной дисперсии выделению факторов соответствует итеративный факторный анализ. Факторные нагрузки составили:

, фактор объясняет 46.22 % изменчивости b1,..., b7.

, фактор объясняет 49.96 % изменчивости с1,..., с7.

В f1 наибольший вес имеют показатели благоустройства жилых помещений (наличие отопления и канализации) и состояние транспортной инфраструктуры. Будем характеризовать f1 как качество жилищного фонда.

В f2 с отрицательным весом включается размер домохозяйства и коэффициент естественного прироста, наибольший и одновременно положительный вес у количества браков и разводов на 1000 человек населения. Таким образом, в регионах с высоким значением f2 регистрируется большое количество браков и разводов на фоне невысокого уровня рождаемости и небольшого числа детей в семье. Население такого региона можно охарактеризовать как недостаточно ответственно относящееся к институту семьи. Можно предположить, что подобное отношение к институту семьи накладывает отпечаток на модели поведения при покупке/продаже жилья (например, жилье будет приобретаться в большей степени в качестве инвестирования).

Следующий шаг — выявление потенциальных региональных особенностей, которые необходимо учесть при моделировании поведения потребителей на рынке жилья. С этой целью использован кластерный анализ субъектов РФ на основе индикаторов доходов (а1), жилья (f1) и семьи (f2). Согласно методике, наилучшее разделение предполагает использование иерархического кластерного анализа, метод Ворда, метрика Евклидовая, число кластеров равно 7. В таком случае достигается минимум псевдо T-статистики равный 7.20. Центроиды кластеров в табл. 5.

Таблица 5

Центроиды кластеров

Заметим, что регионы 1 кластера характеризуются наибольшими доходами населения, наилучшим состоянием жилищного фонда в собственности граждан и самой низкой социальной ответственностью по отношению к институту семьи. Регионы 5 кластера характеризуются самыми низкими доходами и состоянием жилищного фонда, но в этих регионах наиболее сильные традиционные семейные ценности.

В 1 кластер попали г. Москва, Ямало-Ненецкий АО и Чукотсткий АО.

В 2 кластер попали Ханты-Мансийский АО, Камчатский край, Тюменскиая, Магаданская и Сахалинская области.

В 3 кластер попали г. Санкт-Петербург, республики Саха (Якутия) и Коми, Мурманская, Московская и Свердловская области и Хабаровский край.

В 4 кластер попали Белгоpодская область, Калужская область, Аpхангельская область, Кpаснодаpский кpай, Республика Башкоpтостан, Республика Татаpстан, Пеpмский край, Нижегоpодская область, Самаpская область, Красноярский край, Пpимоpский кpай, Амуpская область.

В 5 кластер попали 28 регионов, в основном относящиеся к ЦФО и СФО.

В 6 кластер попали Владимиpская область, Ивановская область, Костpомская область, Оpловская область, Псковская область, Республика Адыгея, Волгогpадская область, Республика Севеpная Осетия, Чеченская Республика, Удмуpтская Республика, Киpовская область, Оренбургская область, Пензенская область, Ульяновская область, Куpганская область, Республика Хакасия.

В 7 кластер попали Республика Калмыкия, Республика Ингушетия, Кабаpдино-Балкаpская Республика, Каpачаево-Чеpкесская Республика, Республика Маpий Эл, Республика Моpдовия, Чувашская Республика, Саpатовская область, Республика Алтай, Республика Тыва, Алтайский кpай.

Выделение однородных групп может быть достаточно важным этапом построения эконометрических моделей зависимости поведения потребителей на рынке жилья от экономической конъюнктуры как внешней, так и внутренней. В этом смысле данная работа представляет лишь один из этапов более глобального научного проекта по моделированию поведения людей в вопросах, связанных с недвижимостью.

В рамках работы было рассмотрено экономическое содержание понятий «недвижимость», «рынок недвижимости» и «потребительские предпочтения на рынке недвижимости». Проанализирована динамика средних цен на первичном рынке жилья. Проведен подробный экономический анализ характеристик, выступающих как детерминанты поведения потребителей.

На основе проведенного экономического анализа сформирована система статистических показателей, характеризующих 3 аспекта населения: доход, состояние жилищного фонда и характеристики семьи. Методами факторного анализа проведено построение интегрированных индикаторов.

Наконец, на основе результатов факторного анализа построена многомерная классификация регионов по уровню доходов, состоянию жилья и отношению к институту семьи. С помощью кластерного анализа удалось выделить однородные группы регионов и проранжировать группы от самой «благоприятной» (кластер 1) до самой «неблагоприятной» (кластер 7).

Литература:

  1. Я. В. Паттури. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — НовГУ им. Ярослава Мудрого. — Великий Новгород, 2002.
  2. Приказ Росстата от 03.08.2011 N 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами»

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle