Библиографическое описание:

Калачева О. М. Особенности современного развития муниципального рынка аукционных продаж земельных участков под жилищное строительство в России // Молодой ученый. — 2015. — №22. — С. 394-397.



 

В статье выполнен обзор особенности современного рынка аукционных продаж земельных участков под жилищное строительство в РФ. Приведена актуализация темы исследования, показана важная роль необходимости развития данного сегмента земельного рынка как значимой основы решения жилищной проблемы. Осуществлен обзор литературы по данной тематике с выделением наиболее значимых тематических работ. Даны рекомендации по совершенствованию муниципального аукционных продаж земельных участков с учетом особенности деятельности органов местного самоуправления.

Ключевые слова: земельный рынок, рынок аукционных продаж, жилищное строительство.

 

На современном этапе развития земельного рынка в России весьма актуальными являются вопросы совершенствования организационно-экономических процедур функционирования аукционных продаж земельных участков как способа приобретения земель для жилищного строительства. Обзор проведенных исследований в этой области, связанных с анализом основных тенденций развития рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на муниципальном уровне, а также по прочим важным вопросам земельного девелопмента [1,2,4,5,6], показал наличие множества проблем, необходимых для совершенствования рынка аукционных продаж.

Следует отметить, что функционирование земельного рынка тесно связано с общей эффективной работой территориальных рынков доступного жилья. Это успешно показано в исследованиях проф. Баронина С. А. [3]. Где предлагаются варианты мониторинга эффективности управления территориальными рынками доступного жилья и моделирует процессы оптимизации производственно-транзакционных издержек воспроизводстватерриториальных портфелей жилищной недвижимости. Важнейшим элементом земельного рынка РФ является сегмент муниципального земельного рынка, который оказывает значительное влияние на всю экономику России, особенно на развитие жилищного строительства [1,2].

Можно сказать, что на сегодняшний день, масштабы жилищного строительства значительно выросли и зачастую вышли на территории, находящиеся за пределами города и не имеют необходимых коммуникаций. Классический земельный девелопмент — это формирование градостроительной среды обитания, повышение ликвидности земельных участков и их инвестиционной привлекательности. Анализ практики земельного девелопмента показывает, что ключевым игроком земельного рынка России сейчас являются муниципалитеты. Муниципалитеты осуществляют оформление, подготовку и проведение аукционов по продаже земельных участков с целью улучшения жилищных условий граждан и расширения городских территорий, а также для привлечения в государственный и муниципальный бюджеты дополнительных доходов. В связи с этим исследование муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства приобретает особую значимость. Аукционные продажи земельных участков проходят без достаточных обоснований, необходимой исследовательской и аналитической подготовки. В ряде регионов наблюдается падение продаж в указанном сегменте рынка при сохраняющемся спросе на земельные участки. При правильном функционировании системы подготовки и реализации земельных участков при помощи аукционов можно планировать значительное увеличение доходности местных бюджетов, а также результативно влиять на решение жилищной проблемы в России [10].

Рынок аукционных продаж земельных участков является сложным, многоаспектным, поэтому необходимо произвести классификацию и анализ структуры, предназначенной для жилищного строительства. Торги являются быстрым и достаточно эффективными способом привлечь инвестиции в экономику, поскольку в данном случае максимальная выгода достигается при заключении договора «конкурентным способом». Поэтому применение торгов (в том числе и аукционов) при продаже муниципального имущества ведет к значительному пополнению местного бюджета в связи с тем, что по результатам торгов начальная цена лота может быть значительно увеличена. Процедура проведения аукциона с точки зрения антимонопольного законодательства создает равные условия для всех участников аукциона, не создавая дискриминации или льготных условий для каких-либо хозяйствующих субъектов [2].

Также можно рассмотреть городской земельный рынок под жилищное строительство, который является значимой кластер-группой общегородского и регионального земельных рынков. Его можно определить, как совокупность социально-экономических институциональных отношений в сфере обмена земельными участками для жилищного строительства в условиях программно-целевого воспроизводства городского жилого фонда. Основной формой организованного земельного рынка в городских условиях выступает продажа земельных участков муниципалитетами через аукционы и конкурсы [6].

Весьма интересные исследования связаны с изучением функционально-надежностного моделирования девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях, которые представлены в работе Баронина С. А. и Сегаева И. В. [8]. Здесь говорится о том, что успех строительного бизнеса, в большей степени предопределяется начальным этапом воспроизводственного цикла — подготовкой и проведением процедур купли продажи государственных, муниципальных и частных земель в условиях жесткой конкуренции для инвестиционно-строительных компаний, преимущественно корпоративного типа.

Девелопмент земельных участков в инвестиционно-строительных компаниях — это широкий комплекс экономических, организационных и управленческих мероприятий внутрифирменного менеджмента на прединвестиционном этапе организации инвестиционного процесса с целью оптимизации процесса приобретения и использования земельных участков, включающий маркетинг, технико-экономическое обоснование, бизнес планирование и экономическое развитие земельных участков в процессе его коммерческого использования в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью оптимизации и минимизации рисков инвестирования в земельную недвижимость.

Исследования показывают, что развитие девелопмента земельных участков в России идет по двум стратегическим направлениям: во-первых, девелопмент земельных участков органов государственного муниципального управления; во-вторых, девелопмент земельных участков в инвестиционно-строительных компаниях [11].

Также важно развивать под малоэтажное строительство, которое было рассмотрено в исследованиях Баронина С. А. [9]. В них классифицированы этапы отечественного развития малоэтажного жилищного строительства, а также показаны современные приоритеты развития, к которым отнесено: энергоэффективность; экономичность и экологический девелопмент МЖС. Даны примеры успешных инвестиционных проектов МЖС мирового уровня

Основной формой приобретения сформированных земельных участков под малоэтажную жилую застройку из государственных и муниципальных земель является открытый аукцион с продажей права собственности. В случае комплексной жилой застройки обязателен открытый аукцион с продажей права на заключение договора аренды земельного участка согласно процедур ст.38.2 Земельного Кодекса РФ. Очень распространен перевод пригородных земель сельхоз назначения в категорию поселений с оформлением разрешенного использования под малоэтажное жилищное строительство. Необходимо выставлять на аукцион сформированные и поставленные на кадастровый и государственный учет земельные участки пригородных зон, прежде всего под комплексную жилую застройку. Активность таких аукционов в регионах России очень низкая, поскольку большинство земельных участков являются инвестиционное не привлекательными из-за высокой доли затрат на внутренние и внешние инженерные сети, социальную инфраструктуру, большой платы за подключение по техническим условиям. Многие девелоперские проекты МЖС приостановлены и не начинаются именно по этим причинам [9,10].

Также нужно учитывать необходимость применения контакта жизненного цикла на объектов недвижимости, поскольку данное направление регулирования является в настоящее время самым эффективным инновационным инструментом государственно-частного партнерства. Выполненный терминологический анализ КЖЦ в зарубежной экономике выявил многообразные подходы в этой области и высокую перспективность их применения в РФ [7,12]. Очень важно в этой связи переходить к продаже земельных участков как контрактов на жизненный цикл строительства жилых зданий и их комплексов.

Проведенные исследования позволяют сделать вывод, что на сегодняшний день предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для жилищного строительства, имеет организационные, экономические и правовые особенности, свойственные лишь данному виду продаж и регулируемые рядом законодательных актов. Выявлены тенденции развития рынка аукционных продаж земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, позволяющие учитывать сезонность продаж земельных участков. Выявлено наличие важных проблем, связанных с развитием муниципального рынка аукционных продаж земельных участков, которое носят актуальный характер. При этом важной задачей является повышение доходности муниципальных земельных аукционов, а также разрешение противоречия между стремлением муниципалитетов к максимизации доходности местных бюджетов в части муниципальных земельных аукционов и решением жилищной проблемы в России [1,2].

 

Литература:

 

  1.      Баронин С. А., Бредихин В. В., Люлькина Н. М. Основные тенденции развития рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на муниципальном уровне г.Пензы. Известия Юго- Западного государственного университета. 2014. № 1(52).
  2.      Баронин С. А., Люлькина. Н. М. Моделирование и развитие муниципального рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства [Текст] / / Недвижимость: экономика, управление. — 2014.– № 3–4. — С. 48–51.
  3.      Баронин С. А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья: Дис. доктора экон. наук. — Москва, 2005.
  4.      Баронин С. А., Люлькина Н. М. Анализ организационно-экономического механизма развития рынка аукционных продаж земельных участков в жилищном строительстве. — Пенза: ПГУАС, 2013–128 с. 15.
  5.      Баронин С. А., Люлькина Н. М. Классификационный анализ основных факторов регулирования экономического механизма организации земельных аукционов под малоэтажное жилищное строительство. Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования: Материалы II международной научно-практической конференции. — Казань: Изд.-во Казанск. гос. архитект.-строит. ун.-та, 2013–419 с. 16.
  6.      С. А. Баронин, Е. А. Слюсарева. Методологические аспекты управления развитием городских земельных рынков в жилищном строительстве // Известия Пензенского государственного педагогического университета им. В. Г. Белинского. — 2008. № 11, — С. 40–44.
  7.      Баронин С. А., Янков А. Г. Контракты жизненного цикла: Понятийный Анализ, Зарубежный опыт и перспективы развития в России // Современные проблемы науки и образования. — 2013. — № 6.
  8.      Баронин С. А., Сегаев И. Н. Функционально-надежностное моделирование девелопмента земельных участков в жилищных корпорациях: статья // Международный журнал «Недвижимость: экономика, управление». 2009г. № 1. с.58–62. 21.
  9.      Баронин С. А., Грабовый П. Г. Главные тенденции и современные особенности развития малоэтажного жилищного строительства в России // Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. № 5–2 (38). С. 48a-58.
  10. Баронин С. А. Трофименко М. Г. Моделирование муниципального земельного девелопмента при инвестиционном развитии комплексной жилой застройки // Известия юго-западного государственного университета. — 2011  № 5–2  с.284–286.
  11. Баронин С. А., Сегаев И. Н., Столяров С. В. Проблемы совершенствования внутрифирменного менеджмента при реализации функций девелопмента земельных участков в жилищном строительстве// Журнал Известия Пензенского государственного педагогического университета имени В. Г. Белинского.
  12. Baronin S. A., Yankov A. G., Bizhanov S. A. Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in russia's present-day economy and the characteristics of the european experience. Life Science Journal. 2014. Т. 11. № 8s. С. 249–253.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle