Ценообразование на рынке недвижимости в городе Ставрополе

 

В статье рассмотрено ценообразование на рынке недвижимости в городе Ставрополе, особенности рынка недвижимости, факторы, влияющие на ценообразование и представлен анализ первичного рынка недвижимости.

Ключевые слова: рынок недвижимости, цена, первичный рынок, вторичный рынок, аренда.

 

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Одним из основных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. В любой стране земля составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю имущества приходится более 50 % мирового богатства. Поэтому рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки капитала, труда, товаров, услуг для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Рынок недвижимости включает в себя:

1.                  Рынок инвестиционных проектов и отдельно стоящих зданий (комплексы, поселки и дома);

2.                  Рынок торговых помещений;

3.                  Рынок офисных помещений;

4.                  Рынок производственных и складских помещений;

5.                  Аренда нежилых помещений

6.                  Рынок жилья, который в свою очередь делится на:

          Первичный — новостройки, реконструкция;

          Вторичный — квартиры, комнаты, жилые дома;

          Аренда — квартир, комнат, жилых домов.

Рынок недвижимости определяется отношением спроса и предложения, от этого зависит цена. В свою очередь, высокий уровень цены определяет отношение спроса и предложения. Другими словами, если возрастает спрос, то происходит повышение цены, что ведет к снижению спроса, и наоборот. На ценообразование влияют внешние и внутренние факторы. Цена — это денежное выражение стоимости товара, это очень сложная экономическая категория, связанная практически со всеми элементами экономических отношений в обществе. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого, так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

В целях определения реальной сложившейся ситуации в городе Ставрополе на рынке жилой недвижимости проведем анализ. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости [3, с. 1].

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а)                  физические факторы — местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

б)                 объективные факторы — это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка — налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

в)                  факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т. д.).

г)                  факторы, влияющие на скорость продажи — количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный и вторичный рынок квартир, цены на которые, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т. д.) существенно отличаются, а также рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

К первичному рынку относятся предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а к вторичному — квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

В данной статье приведен анализ первичного рынка недвижимости в городе Ставрополе. На территории г. Ставрополя выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад, 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту [3, с. 1].

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитный, т. к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц — май 2015 года. Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1 [3, с. 3].

Рис. 1. Общая структура предложения

 

На рисунке 2 представлена структура недвижимости на первичном рынке.

Рис. 2. Структура предложения на первичном рынке

 

На основе проведенного анализа видно, что в мае 2015 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (52 %), а наименее выставляемыми — многокомнатные (2 %). Данные проведенного анализа цен предложений в мае 2015 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 1 [3, с. 4].

Таблица 1

Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Район	Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры			Многокомнатные квартиры
	Диапазон цен	Ср. цена	Диапазон цен	Ср. цена		Диапазон цен	Ср. цена		Диапазон Цен	Ср. цена
Юго-запад	18225–50000	32306	16949–45833	30788		19375–53846	3037		21981–47551	30488
Северо-запад	16250–46000	32416	23333–42000	32579		22474–35802	29027		20540–39375	29225
Центр	22500–65454	45014	22000–71250	44151		23622–100000	43235		27407–73600	42013
Другие районы	17500–46000	32131	18965–44339	31429		18250–37391	29291		24000–29352	25832
Всего, руб./кв. м	16250–64454	34664	16949–71250	34087		18250–100000	34922		21981–73600	38335

 

Из данных таблицы 1 видно, что цены на квартиры зависят от того в каком районе, находится, таким образом самыми дорогостоящими являются квартиры, расположенные в центре города, второе место по стоимости занимают, квартиры, находящиеся в юго-западном районе.

В заключении следует отметить, что, как и любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Одним из главных достоинств является получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно-строительного комплекса регионов. Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования.

 

Литература:

 

1. Агаджанян А. Я. Формирование и развитие предпринимательской деятельности в жилищно-коммунальном комплексе. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Ставропольский государственный аграрный университет. Ставрополь, 2010.
2. Агаджанян А. Я. Предпринимательство в жилищно-коммунальном секторе экономики: формирование и функционирование / Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2012. № 80. С. 487–496.
3. Анализ рынка жилой недвижимости г. Ставрополь (в период с декабря 2008 г. по 01 июня 2015 г.)
4. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. — Изд-во: Питер: Учебник для вузов, 2013. — 416 с.
5. Касьяненко Т. Г. Оценка недвижимости: учеб. пособ./ Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С.к. Мирзажанов. — М.: КНОРУС,2014. — 752с.
6. Мурзин А. Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. — М.: Феникс, 2013. — 382 с.